土地のみ先行取得してから
家を建てる場合の注意点とは？
まず家を建てる場合には、大きく分けると2つのパターンがあります。
①出来ている家を買うケース
…建売の戸建て住宅や分譲マンションなどは、すでに出来ているものを買うものです。
②自分の理想を移した家を買うケース
…土地を先に買って、後から自分の理想とする家を、建築士に依頼し設計してもらって、自分の思い通りの家を建てるものです。
ここでは、②の理想の家づくりをする場合に注意する点について解説していきます。②では、土地を先に買うことになるので、原則として、住宅ローンは使えません。住宅ローンというのは、文字通り住宅に使用するローンだからです。
住宅ローンは、銀行が貸し出すものです。ここで、自分が生活の本拠地とする住宅というのは、基本的にはないと困るものですよね。ですから、そこに住んでいる人が逃げてしまうということは、まず考えられません。
つまり、そこにずっといるので、返済も頑張りますから、銀行としては“とりっぱぐれ”が少ないわけです。こうした理由から、住宅ローンというのは、一般の用途を問わない金利よりも低く抑えられ、優遇されているのです。一方、・・・
土地を買う場合には、
基本的には住宅ローンは使えません
ただ、これですと困ってしまいますので、つなぎ融資や一体融資といった方法で、例外的に土地にも融資をしています。
つなぎ融資というのは、家が建つまでの間、本来は家が建った後に融資をするのですが、それまでのつなぎとして融資をしますよというものです。ただし、つなぎ融資は、若干金利が高いです。
一体融資というのは、金融機関により、やっているところとそうでないところがあります。一体融資は、家を建てることを前提に、土地と建物に対して全て融資しますよというものです。
あくまでも一体としての融資なので、前倒しで土地にも融資をしますよということです。ですから、この場合には、金利は一定で借りられるというメリットがあります。
要するに、基本的に土地に対しては住宅ローンが使えないので、つなぎ融資か一体融資のどちらかを利用して買う、あるいは、土地は現金で買ってしまうかということになります。
土地を購入してから
家を建てるまでの期間に注意！
つなぎ融資や一体融資を使うケースでは、ほとんどの金融機関で、土地を買ってから1年以内に着工、つまり家を建て始めてくださいねという条件が付きます。
これは、銀行側が、やはり土地だけ買われて建物を建てないまま、後になってやっぱり無理と言って借金を踏み倒されてしまうのが怖いからです。
ですから、土地を買ったらできるだけ早く建築してくださいということがありますので、ここに注意が必要になります。
このことからも、土地を買ってからあまり時間がないということがわかるかと思います。ですから、土地を買う前、目星が付いた段階で、あなたが依頼したい設計士に「このような土地を買う予定なので設計をしてください」と言っておくようにしてください。
なお、つなぎ融資や一体融資を使う場合、土地を買う段階で、建物の設計図を最終的に固まったものでなくても構わないので用意しておいてください。
というのは、大体の設計図がないと、つなぎ融資や一体融資に応じてくれないからです。設計士にはできるだけ早めに打診をして、設計図を作っておくということが重要です。
現金で土地を買う場合の
注意点は？
現金で土地を買うと、その土地を使ってどういった建物を建てるかという設計を、ゆっくり考える時間を長く持てるというメリットがあります。設計士と何度も打ち合わせをしてゆっくり煮詰めることができるので、より自分の理想を反映させた設計ができます。
そして設計図が煮詰まってから、「こういった家を建てるので融資をお願いします」と銀行にお願いしに行って、融資が下りたらそれで建てられるということになります。
土地を現金で買う場合の注意点として、建物に回す現金を取っておいた方がよいということがあります。
土地の購入だけに現金をすべて使ってしまって一円もない状態になってしまうと、建物を建てるときに困ったことになるからです。住宅ローンは建物が完成してから下りるのですが、実際には建物が完成する前にもお金が出ていくからです。
例えば、建築の請負契約がありますよね。これは施工会社と結ぶのですが、まずその時に契約金でいくらか取られて、その後着工した場合には、着手金でまたいくらか取られます。
そして、今度は建物が上まで組み上がって上棟したときには、上棟金がいくらか取られます。最終的に家が完成して引き渡しの際に、残代金が取られます。
このように、建物が完成するまでに、何段階にも分けてお金が出て行くのですが、融資自体は、最後の建物ができて抵当権が設定される時にしか融資は下りません。ですから、建物に現金を残しておく必要があるのです。