公示価格とは?相続不動産売却時の税金は?

 

 

公示価格とは?

相続不動産売却時税金は?

 

 

今回は、公示価格についてのお話です。公示価格というのは、国土交通省が全国に定めた地点を対象に毎年1月1日時点の価格を判定し、3月下旬に公表するものです。

 

公示価格が設定される目的としては2つあります。

 

1つは、土地の取引価格に対して基準を設定するということがあります。もう1つは、適正な地価の形成を目指すということがあります。

 

その他、土地の価格は4種類あります。公示価格を含めると土地の価格は5種類存在することになりますので、これを「一物五価」と呼んだりします。具体的に一物五価とは・・・

 

実際に市場で取引される価格を設定する“実勢価格”、公示価格を補完するという意味合いを含んでいる“基準地価”、相続税や贈与税の税額を算定する際に用いられる“路線価”、固定資産税の税額を算定するための基準となる“固定資産税評価額”があります。

 

基準地価は公示価格と同じような意味合いを持ちます。なので、基準地価を除いて“一物四価”と呼ぶこともあります。

 

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2017年の公示価格は?

 

続いて、2017年3月22日に公表された公示価格の動向について解説します。

 

まずは全国平均から。全用途平均は、リーマンショック以降続いていた下落を脱して2年連続上昇となりました。継続している低金利環境や住宅ローン減税などによる需要の下支え効果により、地価は総じて底堅く推移しています。

 

一方、用途別では住宅地が9年ぶりに下落を脱して横ばいに転じています。

 

また商業地については1.4%の上昇となり、前年より上昇幅を拡大しています。これも2年連続の上昇となっています。商業地に関しては、外国人観光客の増加による店舗やホテル需要上昇があります。

 

加えて再開発事業の進展による単価性の向上、そして主要都市でのオフィス空室率低下などによる収益性の向上により不動産需要が旺盛で地価が堅調に推移しているという分析がありますす。

 

 

三大都市圏の公示価格は?

 

続いて、東京、大阪、名古屋の三大都市圏です。住宅地は前年並みに小幅な上昇でした。商業地は総じて上昇基調が強まりました。

 

札幌市、仙台市、広島市、福岡市の地方四市では、住宅地、商業地ともに三大都市圏を上回る上昇でした。その他の地域では、下落率が縮小傾向にあります。

 

全用途が3.9%上昇し、住宅地が2.8%上昇、商業地が6.9%上昇しました。また地方圏とその他の地域では、下落率が縮小したことが大きな特徴といえます。ちなみに、宮城県は全都道府県の中で初めてリーマンショック前の水準まで回復しました。

 

ということで、全体的に明るい方向へと進んではいますが、世界を震撼さえたリーマンショックの影響から完全に抜け出すにはもうしばらく時間がかかりそうです。来年、再来年、どのような動向になるのか注視していきましょう。

 

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相続した不動産を売却するときの税金は?

 

続いて、不動産を相続したときにかかる税金、相続不動産売却時に発生する税金についてのお話です。

 

不動産を相続した場合、その不動産を売るにしても売らないことにしても、必ず税金はかかってきます。どのような税金がかかるのか、どれくらいの費用がかかるのか、わかりやすく説明していきます。

 

まずは不動産を売却した際の税金についてです。不動産を売却した際に発生する所得のことを“譲渡所得”と言います。

 

譲渡所得は、売却金額からその不動産を購入するための代金などにかかった取得費と不動産を売るためにかかった譲渡費用を差し引くことで求めることができます。

 

■譲渡所得=売却金額−(取得費+譲渡費用)

 

マイホームなど居住用財産を売却した場合には、3,000万円の特別控除が認められていますので、さらに売却金額から差し引くことができます。また、その対象不動産の所有期間によっても税率は変わってきます。

 

不動産を売却した年の1月1日時点において、所有期間が5年以内であれば短期譲渡所得、5年以上であれば長期譲渡所得とされます。

 

短期譲渡所得なら、所得税は15%、住民税は5%、合計20%です。長期譲渡所得なら、所得税は30%、住民税は9%、合計39%です。

 

一方、所有期間が10年を超えるマイホームの場合には、前述のものとは異なります。

 

具体的には、不動産価格が6,000万円以下の場合は、所得税は10%、住民税は4%、合計14%です。不動産価格が6,000万円超の場合は、所得税は15%、住民税は5%、合計20%です。

 

 

相続した不動産を売却しなかったら・・・

 

通常、不動産を購入したり贈与したりすると不動産取得税という税金が発生しますが、相続の場合には発生しません。

 

不動産取得税は発生しませんが、その代わり名義変更をした場合には登録免許税が発生します。登録免許税は固定資産評価額の0.4%です。

 

また相続登記をする際にも費用が発生します。自分でできないこともないですが、一般的には司法書士にお願いするケースが多いです。司法書士に依頼する場合には10万円前後の費用がかかります。

 

相続した不動産を売却するときはもちろん、単に不動産を相続する場合にも、様々な手続きが必要になってきます。あまり時間をかけずに円滑に進めていきたいところです。

 

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