不動産購入は相続税対策になるの?タワーマンション節税とは?

 

 

不動産購入相続税対策になるの?

タワーマンション節税とは?

 

 

今回は、不動産を購入するとなぜ相続税対策になるのかというお話です。おそらく今この記事を読んでいるあなたも、不動産業者から「アパートを建てませんか?相続税対策になりますよ」と、そういった話を持ちかけられたことがあるかもしれません。

 

こうした不動産業者が言っていることはあながち間違っているわけではありません。というのは、アパートを建てると相続税は下がるからです。

 

 

アパートを建てるとなぜ相続税が下がるの?

 

アパートを建てると相続税は下がるメカニズムはどういったものかというと・・・

 

例えば、預金1億円を持っている人がいたとします。この預金1億円から例えば土地を買います。前回お話しとおり、土地の評価というのはおおよそ路線価評価に直すと8,000万円くらいになります。それによってガクンと土地の価格が下がります。

 

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さらにここからです。その土地の上にアパートを建てた場合には、そこからさらに約20%程度の割引を受けることができます。

 

なぜここで割引きしてくれるのかという趣旨については、全くアパートの建っていない更地と人に貸している土地、アパートの敷地、これはどちらが換金しやすいでしょうか?

 

更地の方が換金しやすいですよね。人に貸している土地は、もし取り壊したり売ろうとするとき、その人たちに一旦出ていってもらわなければいけないという制約がつくからです。なので、少し換金しづらいというところも考慮して、その評価も少し優遇してもらえるのです。

 

つまり、預金1億円で持っていたものが、アパートの敷地として使うと6,400万円(1億円×80%×80%)くらいまで評価が下がるのです。

 

ただこれはあくまでも評価が下がっているだけなので、実際に土地の価値が下がっているわけではありません。ですから、1億円と6,400万円との差額分については相続税対策になりますよ、という仕組みになっているのです。

 

 

貸家が空き家になっている場合は?

 

国税庁のホームページで公表されている質疑応答事例と呼ばれるものがあります。ここは少し重要なので紹介しておきます。

 

貸家が空き家になっている場合の貸家建付地の評価というところがあります。先ほどの事例ですと、アパートの敷地ということになっていました。

 

このアパートの敷地について、例えば6部屋あるうちの1部屋だけ空室があった場合には、原則としてこの20%の割引が受けられるのは空室になっている部屋以外とされています。

 

つまり、5/6は割引を受けてもいいけれど、1/6はアパートとして使っていないのだからダメですよという取り扱いになっているのです。

 

ただアパートの場合には、継続して賃貸物件として募集していて一時的に空室になってしまったというケースもありますよね。ですから、そういった場合には大目にみてあげましょうということで減額が受けられます。

 

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戸建ての貸家の場合は?

 

一方、アパートではなくて貸家、戸建てを貸している場合には取り扱いが異なります。どういった取扱いになるのかというと・・・

 

その人が亡くなった瞬間に空室であった場合には、問答無用でこの20%の割引は受けられません。つまり、アパートの場合には継続募集をしているときには大目にみてくれるのですが、貸家の場合には大目にみてくれないということです。

 

これが国税庁のホームページに掲載されている取扱いになります。要するに、そのタイミングにおいて人が住んでいない場合には絶対に認めませんよということです。この点には注意が必要です。

 

 

建物の評価はどうなるの?

 

先ほど土地の評価について紹介しましたが、不動産はもう1つ建物というものがあります。上物ですね。この上物の評価は非常に簡単です。建物の評価は固定資産税の評価額、これを使って相続税の評価額も計算していきます。

 

 

ですから、固定資産税・都市計画税の価格というところの金額を当て込んでいただければOKです。非常にシンプルです。

 

ちなみに、建物の場合には自分で使っている場合、自分で住んでいたり自分の仕事に使っていたり、そういった家屋の場合にはその価格がそのまま採用されます。

 

一方、人に貸している場合、アパートやテナントとして貸している場合については、そこから30%の割引を受けることができます。借家権割合というものを差し引くことができるからです。

 

この借家権割合というのは日本全国ほとんど30%なのですが、一部地域で20%の地域もありますから念のため確認して下さい。ほとんどの地域で30%なので30%と言っていいと思うのですが、30%の割引を受けることができます。

 

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固定資産税の評価額については前述のとおり、時価の70%が評価となります。なので、1億円で建築した物件についてはおおよそ評価額は7,000万円ということになります。

 

さらに、そこから30%の割引を受けられるとしたら4,900万円(7,000万円×70%)になるわけです。

 

 

まとめ

 

例えば、預金2億円持っている人がいたとします。この場合相続税の評価、預金2億円のまま残していたら当然2億円に税金がかかります。ここから建物1億円、土地1億円を購入したとします。

 

これが実際にどれくらい評価の引き下げになるのかというと・・・

 

まず建物です。1億円で購入した建物の固定資産税評価額はおおよそ7,000万円前後になります。もう少し低い場合もあります。

 

さらにこれを人に貸している場合には、そこからさらに30%引きを受けられますから、1億円で買ったものがおおよそ4,900万円の評価になってきます。これがまず上物になります。

 

続いて土地です。土地については、1億円で購入したものは路線価の評価に直すとおおよそ8,000万円(1億円×80%)になります。さらにアパートの敷地になっている場合には、そこから約20%の割引を受けられますので6,320万円まで下がることになります。

 

そして、小規模宅地等の特例、200uまで50%引きという特例が使えた場合には、3,160万円まで評価が下がります。つまり、2億円で買った物件というのは、評価額に直すと、土地と建物を合わせて約8,000万円まで下がることになるのです。

 

この減額はすごいですよね。土地建物の評価額というのが1億円以上下がるということですから。これが不動産を購入すると相続税対策になるという話のカラクリになります。

 

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相続税対策としての不動産購入はおすすめしません!

 

確かにこれは相続税の対策上は効果を発揮します。ですが、個人的にはおすすめしません。なぜかというと・・・

 

確かに相続税の減額効果というのは非常に高いです。一方で、例えば不動産そのものの価値が下がってしまったり、空室ばかり出てしまって全然運用できていなかったり、そういったリスクが当然付いて回るわけです。

 

ですから、税金だけの目的で不動産を購入するのはあまりおすすめしていないのです。ただ、もともとこの物件が欲しいのだけれどどうですか?と言われたら、相続税の減額効果もあるのでいいのではないですかというお答えはしています。

 

 

借金をして不動産を購入するのは?

 

ここで非常に誤解される点があるので説明しておきます。

 

よく借金をして不動産を購入すると税金が安くなると思われている方が多いのですが、実はこれは間違いです。というのは、借金というのは無関係だからです。

 

借金というのは全く関係なくて、お金がある人は自分のそのお金から買っても同じ効果を得ることができますし、お金がなくて借金をして買った年ても同じ効果が得られます。

 

ここで重要なのは、あくまでも借金をしているから税金が安くなるのではなくて、不動産を買うから税金が安くなるということです。

 

今は低金利だから借りるのもいいのですが、借金をすること自体が目的ではないということはぜひ知っておいて下さい。ここはよく勘違いされる方が多いです。借金をするから税金が安くなるのではなくて、不動産を購入するから税金が安くなるのです。

 

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タワーマンション節税とは?規制・効果・リスク・改正は?

 

今非常にはやっている節税対策としてタワーマンション節税があります。タワーマンション節税というのは、上記の事例に当てはめると何かというと、建物1億円と固定資産評価額7,000万円との差になります。

 

いわゆるタワーマンションと呼ばれる物件については、1億円で買った物件が2,000万円とか3,000万円になるケースがあるのです。これは今かなり問題視されています。この固定資産評価額の付け方に問題があるのですね。どのような問題があるのかというと・・・

 

建物の固定資産評価額の付け方というのは、その建物の材料や施工方法、そういったものを基準にして評価を付けているのです。この素材ならいくら、こういう施工方法ならいくら、そういうふうに評価を積み上げて計算をしていきます。

 

 

そうするとどういった現象が起きるのかというと・・・

 

例えば、東京の六本木などの非常に人気のエリア、そういったところに大きなタワーマンションを建てます。

 

もしこの六本木に建てた大きなタワーマンションと全く同じ素材を使って、全く同じ施工方法のタワーマンションを、例えば全く都心ではないあまり人気のないスポットに仮に建てたとします。

 

そうすると評価額は同じになるはずなのです。六本木に建てようと、そういったところでない場所に建てようと同じになるのです。

 

ですが、実際にあなたならどちらの物件が欲しいですか?

 

どうせお金があるのならと、都心の人気物件に集中してしまうわけです。そうすると同じ評価であったとしても、人気のある分時価がすごく高くなります。

 

でも評価は同じになるのでそこの幅、その人気具合と実際のその評価の差が非常にかけ離れてしまうのがタワーマンションの1つの特徴と言えます。

 

極端な話、タワーマンションの1階部分と最上階の部分、全く同じ施工方法だったら同じ評価になるということなのですが、どちらが高値で取引されるのかといったら最上階の方が高値が付きます。

 

こうした考え方に基づいているのがタワーマンション節税ということになります。なお、タワーマンション節税については、すでに否認されている事例も存在します。否認というのは、税務署からそれは認めませんよというものです。

 

そして、これは最近の話ではありません。実際の裁判例が出ているのは、亡くなる直前に購入して、それを相続した人がすぐに売却したようなケースです。そういったケースではすでにそれは時価とは認めませんという判決が出ています。

 

ということで、不動産にまつわる対策には一長一短ありますので、税理士や不動産のプロなど、信頼できる人たちからきちんと話を聞いたうえで進めていくことをおすすめします。

 

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