居住用と事業用とを併用して
小規模宅地等の特例の適用できるの？
今回は、自宅の土地と父親の会社が使っている土地の両方で小規模宅地等の特例の適用を受けることができるのかというお話です。
平成25年度の税制改正によって、平成27年1月1日以後の相続から一定の要件を満たせば、自宅の土地と事業で使っている土地の両方で小規模宅地等の特例が使えるようになりました。
つまり、完全併用ができることになったのです。より具体的には・・・
自宅の土地「特定居住用宅地等」の330㎡までの80％減と、不動産貸付業以外の事業で使っている土地「特定事業用宅地等」あるいは「特定同族会社事業用宅地等」の400㎡までの80％減とが完全併用できるようになりました。
要するに、最大で合計730㎡までの土地について80％の減額が適用できるようになったのです。
父親と同居している自宅の土地が約90坪300㎡で、父親の会社が事業用に使っている父親の土地が約182坪600㎡ある場合、父親が亡くなったケースについて、小規模宅地等の特例がどうなるのでしょうか？
なお、ここでは自宅の土地も会社が使っている土地も特定居住用宅地等と特定同族会社事業用宅地等として、小規模宅地等の特例の適用要件である用途や相続での取得者、継続要件などがすべて満たされているものとします。
それでは、実際に計算してみたいと思います。小規模宅地等の特例の適用前の評価額、自宅の土地300㎡の相続税評価額は、1㎡当たり50万円、300㎡で1億5,000万円です。
父親の会社が使っている父親の土地600㎡の相続税評価額は1㎡当たり30万円、600㎡で1億8,000万円です。小規模宅地等の特例の適用後の評価額、自宅の土地は300㎡で330㎡以下ですから全ての土地が80％減となります。
よって、1億5,000万円×20％＝3,000万円になります。
一方、父親の会社が使っている父親の土地600㎡の相続税評価額は400㎡までが80％減ですから、30万円×400㎡×20％＝2,400万円、残りの200㎡は、30万円×200㎡＝6,000万円、合計8,400万円（2,400万円＋6,000万円）になります。
よって、自宅の土地の相続税評価額は3,000万円、父親が使っている父親の土地600㎡の相続税評価額は8,400万円となります。
小規模宅地等の特例とは？
続いて、小規模宅地等の特例についてのお話です。お父さんお母さんが住んでいた土地というのは、相続が開始されれば当然ながら相続財産に含まれます。
ところが、そういった生活の基盤を成しているような財産に直接税金をかけてしまうと、下手をするとその土地を売ってお金に換えて、それで税金を納めなくてはいけないというようなことにもなりかねません。
そこで特例が認められているのです。これが小規模宅地等の特例です。この小規模宅地等の特例の適用を受けられるのは、居住用の土地、事業用の土地、貸付用の土地といったものになります。
小規模宅地等の特例の適用を受けるには？
まず居住用の土地について小規模宅地等の特例の適用を受けるには、当然ながら色々な条件があります。具体的には、配偶者、同居親族がそういった人が被相続人の居住用の土地を相続した場合は80％の評価減が認められます。
それでは、別居の親族の場合はどうなるのかというと・・・
これは、被相続人の配偶者や同居親族がいない場合で、かつ、別居の親族自身が借家住まいの場合にのみ、この80％の評価減が認められます。これは平成22年の税制改正でこのようになったわけですが、非常に厳しい条件ですね。
要するに、お父さんが住んでいる土地にお母さんが一緒に住んでいたという場合は、お母さんは80％の評価減を受けられます。また、同居の親族、一緒に住んでいた子供、これも受けられます。
ところが、別居の親族の場合はそういった配偶者や同居の親族がいない場合です。もういたらダメなのです。いない場合でなおかつその別居の親族が3年間借家住まいの場合です。自分の持家を持っていたらダメなのです。
なぜ借家住まいで3年間なの？
なぜ借家住まいで3年間かというと、それは例えばお父さんが田舎に住んでいて、そのお父さんの具合がどうも良くない、あと1～2ヶ月しかもたないのではないか、ということになったときに、自分の持家を売って借家住まいになって、相続が始まったときに80％の評価減を受けますというのを防止するためです。
こうしたことを防ぐために3年間という枠を設けているわけです。今は子供たちは成長すれば、お父さんお母さんの家を出て家を持つというのが一般的になっていますよね。
そういった場合にこの辺ことをきちんと考えておかないと、後々お父さんお母さんの土地を引き継いだら大変な税金がかけられてしまったということにもなりかねません
ということで、しっかりとこの辺は計画的に考えておかれることをおすすめします。