小規模宅地の減額特例の概要わかりやすく!居住用・貸付用・事業用の判定方法!

 

 

小規模宅地の減額特例の概要わかりやすく!

居住用貸付用事業用の判定方法!

 

 

今回は小規模宅地の減額特例についてのお話です。この部分は割と難しい分野ですがしっかり押さえておきたいです。小規模宅地の減額特例については、大きく4つに分けて説明していきます。

 

1つは居住用の宅地です。2つ目が事業用の宅地、3つ目は事業用の中でも貸付事業用の宅地です。そして4つ目は特定同族会社事業用宅地です。

 

 

居住用の宅地について

 

まず居住用の宅地について考えていきます。居住用にかかわらず小規模宅地の減額特例が使えるのかどうか、これは2ステップで考えます。

 

まずは相続開始時点、ここでこれまでどのように使われてきたのか、ということを見ます。ここで特例の候補になるのかどうかということを見極めるわけです。

 

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次が申告期限です。この時点で誰が取得してどのように使っていくのか、誰が取得してその後どのように使っていくのか、これを見極めて最終的にどれくらい評価減ができるのかというのが決まってきます。

 

居住用宅地の場合、これは被相続人等の居住用宅地に該当すれば減額の対象になる可能性が出てきます。

 

ここに「等」とありますが、この「等」というのは「被相続人および生計一親族」のことです。この生計一親族がいるので「等」がついているのです。

 

それではこれはどういう土地なのかというと・・・2つあります。

 

1つは、被相続人が自己所有の建物を建てて住んでいる宅地です。要するに自分で住んでいる宅地ということですね。

 

もう1つは、生計一親族に土地、あるいは土地建物両方に使用貸借で住まわせている宅地です。つまりタダで住まわせている宅地です。これに該当する場合は、被相続人等の居住用宅地として減額の対象になる可能性が出てきます。

 

実は平成22年に改正があったのですが、その改正の前はこの時点で割合は別にして特例の対象になることが確定していました。ですが改正によって、まだこの時点では確定ができなくなっているということになります。

 

 

申告期限の状況・・・

 

次に、対象の候補になった段階で申告期限の状況を見ていきます。誰が取得してどのようにその後使っていくのかという条件ですね。

 

この組み合わせが適用条件に該当すれば「特定居住用宅地」として330uまでの部分を80%減額できます。つまり、2割で評価できるということですから非常に大きい優遇措置ですよね。それでは具体的にみていきますと・・・

 

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被相続人が自分で住んでいた土地、これは配偶者が取得した場合には条件はありません。仮に申告期限までに売ってしまったとしても減額の対象になります。

 

一方、同居親族が取得した場合、このケースは条件があります。それは所有かつ居住、要するに申告期限においても持っていて、かつ住んでいなければいけないということです。この条件に該当すると330uまで80%減額ができるということになります。

 

それから生計一親族に住まわせていた、こちらの宅地の場合は、そのまま生計一親族が土地を取得すると、そしてさらに所有かつ居住ですね、申告期限においても持っていてかつ住んでいるということであれば330uまで80%減額することができます。

 

以上が居住用になります。

 

 

事業用宅地は?

 

次は事業用宅地です。これも同じように見ていきます。

 

まず相続開始時点で被相続人等の事業用宅地に該当すれば、これは減額の対象になってきます。そしてそれを申告期限の時点で誰が取得してどのように使うのかということを見ていきます。

 

この被相続人等の事業用宅地というのはどういう宅地なのかというと・・・3つあります。

 

1つは、被相続人の事業用建物等の敷地に供されていた宅地です。

 

2つ目は、被相続人の土地もしくは建物を、生計一親族が使用貸借、つまりタダで借りて事業用に供している場合の宅地です。ちなみに、1つ目と2つ目はともに事業が不動産貸付業や駐車場・駐輪場業ではないこととされています。

 

3つ目は、不動産貸付事業用の宅地です。

 

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これらであると、特例の対象になる可能性があるということです。そして申告期限、この状況で誰が取得してその後どのように使うのか、これを見たうえで特定事業用宅地等というものに該当すれば400uまでの部分を80%減額することが可能になります。

 

やはりこれも大きいですね。被相続人の事業用建物等の敷地に供されていた宅地、これは親族が取得して、申告期限において所有かつその事業を継続する場合において400uまで80%減額ができます。

 

また、被相続人の土地もしくは建物を生計一親族が使用貸借により借受け、事業用に供している場合の宅地、こちらのケースはそのまま生計一親族が取得をして所有かつ事業継続する場合、これは特定事業用宅地として400uまで80%減額できるということになります。

 

 

貸付事業用の宅地は?

 

その土地が貸付事業用であった場合の評価ですね。これは、要は評価減の割合が少なくなるということです。どういう場合が考えられるのかというと・・・

 

自分の事業が不動産貸付業である場合、もしくは駐車場、駐輪場である場合、もしくは生計一親族に使用貸借、つまり自用地評価をするケースです。

 

まずその事業が不動産貸付業であること、不動産に絡むもの、事業用なのだけれど不動産貸付に絡むものである場合は、この貸付事業用宅地等として減額が受けられる可能性があります。

 

そして申告期限において親族が取得をし、所有かつ事業を継続する場合は200uまで50%減額ができるということです。

 

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先ほどのケースは400uまで80%減額でした。同じ土地でも貸付事業用宅地の場合は200u、80%ではなくて50%減額ということで、小規模宅地の評価減の特例の幅が少し小さくなっているということになります。

 

 

特定同族会社事業用宅地は?

 

最後4番目のケースです。これは、申告期限の状況で特定同族会社事業用宅地、これに該当すると400uまで80%減額ができます。この特定同族会社事業用宅地というのはどういうものかというと・・・

 

被相続人およびその同族関係者が有する株式数が発行済み株式数の50%超である法人、つまり自分がほとんどのことを決められる会社のことですね、そういう会社のことを特定同族会社といいますが、その会社の事業の用に供されている宅地です。

 

ただし、この事業が不動産貸付業や駐車場・駐輪場業ではないということは先ほどと同じです。

 

その場合で親族が取得して、申告期限において所有かつ事業継続、さらにその受け取った人が役員であるということ、この条件を満たすと特定同族会社事業用宅地として400uまでの部分を80%減額ができます。

 

以上4つのケース、これをそれぞれ相続発生時で見て、さらに申告期限の状況を見て判定をしていくというように押さえてください。

 

※平成26年12月までは240uでしたが、平成27年1月1日以後は、特定居住用宅地等に該当する宅地等の限度面積は330uに改正されています。

 

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