親の土地に家を建てるときの相続は?名義変更と相続時精算課税制度!

 

 

親の土地家を建てるときの相続は?

名義変更と相続時精算課税制度!

 

 

今回は、親の土地に家を建てる場合の税金についてのお話です。

 

現在親が住んでいる家を二世帯住宅にするために、その家を取り壊して新たに家を建て直し、その名義を自分名義にしている、あるいは検討している人も少なくないと思います。

 

親の土地に自分名義の家を建てるというと、「贈与とみなされそう」と思われるかもしれません。

 

 

それでは、実際のところはどうなのでしょうか

 

まずは子供が親の土地に対して何の対価も支払わずに家を建てた場合について説明していきます。

 

本来、土地を借りていれば権利金や地代が発生します。しかしながら、今回の場合にはタダで土地を借りているので贈与とみなされそうな気もします。ですが、この場合は贈与には該当しません。なので、贈与税も発生しません。

 

スポンサーリンク

 

 

なぜかというと、法律的には使用貸借とみなされるからです。使用貸借というのは、借主があるモノを無償で借りて、後に変換することを約束して貸主から受け取るといったことを言います。

 

贈与税もかからず、建物部分の費用しか負担しないでよいというのなら良いこと尽くめと思われるかもしれませんね。ただし、相続発生時にはデメリットも発生しますので注意が必要です。

 

 

親の土地に家を建てるときの相続発生時のデメリットとは?

 

親の相続発生時に親から土地を借りている場合には、当然その土地は相続財産とみなされます。ここで注意しなければならないのは、その土地が“更地”として評価されるということです。

 

その土地の上に建物が建っているためその分評価額が下がりそうな気もしますよね。ですが、その場合は無償で土地の貸し借りをしている“使用貸借”ですから、通常の土地の貸し借りである“賃貸借”とは土地の評価額計算は異なるのです。

 

また大幅に土地の評価額を下げることができる小規模宅地の特例も、宅地でその土地を使っているとはみなされませんので適用対象外となります。

 

そうすると、権利金や地代のどちらかを支払えばいいのかと考えるところですが、それでは使用貸借ではなく賃貸借とみなされてしまいます。

 

仮に権利金を支払わず地代のみを支払う場合には、支払わなかった権利金相当額が贈与とみなされ贈与税の課税対象となります。ちなみに、地代を支払っていても相場以下の金額の場合には使用貸借とみなされますので注意が必要です。

 

 

相続発生時の注意点とは?

 

親の土地に子供が使用貸借で家を建てた場合には、相続発生時にはその土地は相続人である他の兄弟姉妹の相続財産にもなります。

 

スポンサーリンク

 

 

その土地を借りている土地を相続する相続人以外に見合った財産を相続させることができない場合には、トラブルに発展することにもなりかねません。ですから、相続のことも視野に入れながら進めることが大切です。

 

親の土地に家を建てる場合には「使用貸借」か「賃貸借」かで、それにかかる税金にも大きな違いがあります。これらを検討する際には税理士など専門家に相談されることをおすすめします。

 

 

親の土地に家を建てる場合の対策は?

 

先ほどは、親の土地に家を建てる場合に注意しなければならない点についてのお話でした。ここからは事前にできる対策についてのお話です。

 

親の土地に家を建てる場合、対価を支払わずにその土地を使用すると使用貸借とみなされます。すると贈与税はかかりませんが相続が発生した際に評価額が高くなるということでした。なので、相続が発生した時のことも考えて対策を講じる必要があります。

 

必要以上の税金を納めたくないというのは当然ですからね。

 

無税で土地を贈与することは不可能ですが、節税という観点から言うとできることは数多いです。まずは単純に土地の名義変更をする場合からみていきます。

 

 

土地の名義変更をする場合は?

 

土地の名義変更をする際には贈与税の課税対象となります。つまり、贈与税を支払えば名義変更することはできます。

 

スポンサーリンク

 

 

この場合、贈与税の暦年課税制度が使えますから、贈与財産価格から110万円の非課税枠を差し引いた金額に税率を掛けて納める納税額を求めることができます。

 

また土地の評価額は相続税評価額、つまり路線価などで求めますので、市場価格よりは価格は抑えられます。

 

 

相続時精算課税制度を使う場合は?

 

相続時精算課税制度を使うと2,500万円までの贈与には贈与税が発生しません。なので、仮に2,500万円以下の土地の場合なら贈与税はかかりません。

 

一方、2,500万円を超える場合には、非課税枠を超えた部分に一律20%の贈与税がかかります。一律20%なので、通常の贈与税の税率よりは低くてすみます。

 

相続時精算課税制度というのは、文字通り相続時に相続税を精算しますので、相続発生時に贈与を受けた時の時価で評価額を計算します。つまり、贈与時から土地の値段が上がったには、納める相続税額は安くなるということです。

 

反対に、贈与時から土地の値段が下がった場合には相続税額は高くなります。

 

またこの特例は、住宅取得資金の贈与税非課税制度との併用が可能となっています。ただし、この制度は平成31年6月30日までの期間限定である上、契約した年により非課税額が変わってきます。

 

ちなみに、現時点における非課税枠は、省エネ住宅であるかどうか、あるいは消費税率が10%で計算されるかどうか、それによっても開きが出てきます。ですが、最低700万円から3,000万円までの非課税枠が設けられています。

 

相続時精算課税制度と住宅取得資金の贈与税非課税制度を併用すると、非課税枠を一番低く見積もったとしても合計3,200万円までの贈与税が非課税となります。

 

申告書作成などの手間もありますが、相続発生時に多額の相続税を納めることを考えたらよいと思います。

 

一概に土地の贈与といっても色々な方法があります。なので、検討される際には税理士など専門家の意見を参考にしたり、ご自身でもきちんと調べることをおすすめします。

 

スポンサーリンク