相続と住宅ローン返済|相続では現金と不動産どっちが得?農地は?

 

 

相続住宅ローン返済農地を相続したら?

相続では現金不動産どっちが得?

 

 

今回は、相続における住宅ローンの取り扱いについてのお話です。

 

相続が起きた時に住宅ローンがまだ残っている人は少なくありません。夫が亡くなって収入面でも厳しい上に住宅ローンを支払うことなどできないと、今住んでいる自宅を手放そうとする気持ちもわからなくはありません。

 

ですが、こうしたケースのほとんどにおいて、住宅ローンの返済義務が亡くなる可能性は高いです。というのは、団体信用生命保険に加入している可能性が高いからです。通常、省略して「団信」とも呼ばれているものです。

 

団体信用生命保険とは?

 

この団信というのは、住宅ローンの返済中にローンの契約者が死亡または高度障害になった場合に、本人に代わって生命保険会社が、その時点のローン残高に相当する保険金をお金を借りている金融機関に支払いローンが完済となる制度です。

 

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ちなみに、団信の加入率は住宅ローン利用者の95%以上と言われています。つまり、団信に加入していれば、自宅を売却することなくローンの返済義務がなくなるのです。

 

団信に加入していれば加入者が死亡した時点でローンの返済義務がなくなりますが、死亡後も引き続き住宅ローンを返済してしまっている人も結構いらっしゃいます。

 

このような場合には、返還手続きをすれば、支払う必要のなかった住宅ローンの返済額全額が戻ってきます。なので、もし死亡後も住宅ローンの返済を続けている場合には、全額返済されますから確認してみることをおすすめします。

 

また、団信によって支払われる保険金は、お金を借りている金融機関に振り込まれることになりますので、相続税の課税対象にはなりません。ただし、住宅ローンの残高に関しては、債務控除の対象とはなりませんので注意して下さい。

 

ということで、住宅ローン契約者が死亡、または高度障害者になった場合には、団体信用生命保険に加入しているかどうかを確認し、早急に手続きを進めることをおすすめします。

 

 

相続では現金と不動産どっちが得?

 

続いて、相続では現金と不動産どっちが得かというお話です。

 

あなたは、「現金をそのまま相続するよりも、その現金相当額の不動産を相続する方がお得!」と聞いたことはありませんか?また、「不動産投資も相続税対策になる!」と聞いたこともあるかもしれません。なぜ不動産と相続が密接に関係しているのでしょうか?

 

それでは具体的な事例を挙げて解説していきます。

 

まず現金1億円を持っているAさんと、1億円で買った貸出用の不動産を持っているBさんとで、それぞれ相続が起きたと仮定します。相続が起きた際には、亡くなった人(被相続人)の財産をすべて洗い出します。

 

わかりやすくするために、ここではAさんは1億円の現金、Bさんは1億円で買った貸出用不動産のみが相続財産であるとします。

 

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Aさんの場合、1億円の現金はそのまま1億円の価値があります。これは当然ですよね。つまり、相続税を計算する際には、1億円に対する税率で計算されます。

 

 

一方、Bさんの場合は・・・

 

Bさんは1億円の貸出用不動産を所有していますが、相続発生時には不動産評価額は相続税評価額で求めます。

 

この相続税評価額は、実際に市場で取引される評価額のおよそ7割程度で計算されます。1億円に対しの70%、つまり7,000万円の相続財産を所有しているとみなされます。つまり、相続税を計算する際には7,000万円に対しての税率で計算されるのです。

 

また、それだけでなく、もう1つ不動産評価額を下げる方法があります。

 

 

相続の際に不動産評価額を下げる方法とは?

 

これから説明することが適用されるのは、貸し出している不動産の場合に限られます。誰かに貸し出している場合の借地権割合や借家権割合によって、評価額を下げることができます。

 

借地権割合、借家権割合というのは、貸主と貸主のその不動産における権利の割合のことを言います。借地権割合については地域によって開きがありますが、およそ60〜70%と設定されるケースが多いです。

 

仮に借地権割合いが70%と設定されている場合ですと、貸主が30%借主が70%の権利を持っていることになります。借家権割合は原則一律30%と決められていますので、貸主が70%借主が30%の権利を持っていることになります。

 

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貸出用不動産の評価額を求める際の計算方法は次のようになります。

 

■相続税評価額×(1−借地権割合×借家権割合)

 

先ほどの事例、評価額が7,000万円の貸出用不動産に、借地権割合と借家権割合を当てはめて計算していくと次のように計算できます。

 

⇒ 7,000万円×(1−70%×30%)=5,530万円

 

この2点だけで1億円で購入した不動産の評価額を約半分にすることができます。また、現実的には厳しいかもしれませんが、小規模宅地の特例と合わせて使うことができるかもしれません。

 

小規模宅地の特例は、基本的に宅地の中でも最も面積が大きい土地から適用するため、居住用宅地、すなわち被相続人が住んでいた自宅が適用される可能性が高いといえます。

 

仮に居住用宅地の面積が小規模宅地の適用可能面積である330uに達しない場合、あるいは貸付用不動産を適用させる方が有利な場合には、この特例を使うことができます。

 

ということで、相続対策において不動産が使われる理由がおわかりになったでしょうか?
貸出用不動産については持てば必ず得をするというわけではありませんが、1つの選択肢として、また知識の肥しとして知っておかれるとよいと思います。

 

 

農地を相続した場合!

 

続いて、農地の相続についてのお話です。

 

基本的に農地を売買したり贈与したりするときには、都道府県知事の許可が必要になります。ただし、相続の場合はこうしたことは不要です。また、農地を相続するに当たって発生する相続税は条件によっては期間が猶予されます。

 

このように、居住用などの土地を相続するときとは相続の進め方がかなり変わってきます。なので、農地の相続が発生しそうな方は、ぜひここで説明する内容を頭に入れておいて下さい。

 

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農地を相続したら?

 

まず前述のとおり、農地の相続が発生した際には都道府県知事の許可は不要です。ただし、農業委員会への届出は必須です。

 

しかしながら、相続人以外の人に農地を相続させる場合には、都道府県知事の許可が必要になってきます。こちらの申告は、相続発生から10ヶ月以内にしなければなりませんので注意して下さい。

 

また、相続税の猶予に関しては、農地を相続した者がその後も農業を継続し、新たな設備投資をする場合に限り、一定額の相続税の期間の猶予が認められます。なお、借りている農地にはこの猶予が認められますが、貸している農地には認められません。

 

ちなみに、農地を生前贈与する場合にもこの特例は適用されます。この特例は、農地の細分化を防止し後継者の育成を図ることを目的としています。また、納税のために農業を継続できなくなることを防ぐ目的もあります。

 

ただし、相続税の猶予を受けている農地面積の20%を超える部分を譲渡したり、宅地などに転用したりしてしまうと、この特例は打ち切られてしまいますので注意が必要です。

 

 

相続税の期間の猶予と免除!

 

期間を猶予をされた相続税は、1.農地を相続した人が死亡した場合、2.相続してから20年間農業を続けた場合、3.全農地を後継者に一括で生前贈与し、その際に発生する贈与税の納税猶予の特例を受けた場合、のいずれかに該当した日に免除されます。

 

基本的に農地の相続では、相続人の誰か1人が相続するといったケースが少なくありません。そのため農地を相続しない相続人に渡す財産が少ないと、遺産分割が平等でないということでトラブルに発展しやすくなります。

 

そうならないためにも、農地を相続しない相続人に対しては、死亡保険金の受取額を多めに設定したり、相続について生前によく話し合っておくことが大切になってきます。

 

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