不動産投資に住宅ローンは使えるの?

 

 

不動産投資住宅ローンは使えるの?

住宅ローンがあっても不動産投資はできるの?

 

 

今回は、不動産投資をする際に、住宅ローンは使わない方がいいというお話です。

 

中には、住宅ローンを使って不動産投資をするように勧めてくる業者もいるようです。ですが、これはやめておいた方が無難です。なぜやめた方がいいのかというと・・・

 

銀行には普通だったら投資用のローンというのがあるからです。投資用ローンの場合、借入期間が短くなったり、法定耐用年数というのがあって、銀行によっても違いますが、それに準ずるような範囲内で融資の最終的返済年数を決めてくるケースが多いです。

 

一方、住宅ローンというのは35年とか、非常に長期にわたり融資してくれるものです。しかも低金利です。

 

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不動産投資用のローンというのは、安いところだと1%台というのもありますが、大体2%とか3%くらいが多いです。住宅ローンですと、1%切ってくる金利で借りられる可能性も十分あり得ます。

 

 

なぜ住宅ローンは優遇されているの?

 

では、なぜ住宅ローンはこんなに金利が安かったり、長い年数借りられたりするのかというと、あくまでもその人がマイホームとして使うから優遇されているのです。銀行としては、その人がマイホームを購入するから住宅ローンを貸しますと言っているわけです。

 

ですから、その銀行を騙して融資を引っ張てきて、とりあえず借りてしまって、金利も安いし年数も長く借りれるからたくさん利益が残せる、という借り方をしてしまうと銀行の信頼を損なうことになります。

 

住宅ローンを借りて不動産投資をして、最悪の展開になった場合、銀行の方から全部お金を返して下さいと言ってくる可能性もあります。そういう事態になってしまうと大変です。実際に相談に来られた方で、一括返済を求められたというケースもあります。

 

 

なぜ住宅ローンの提案をしてくるの?

 

では、なぜ不動産業者がそういった提案をしてくるのかというと、住宅ローンは融資が受けやすいからです。

 

ただ、あまりわかっていない業者が、何でもいいから物件を買ってもらうために、とにかく借りやすいので、住宅ローンで提案してくることがあるのです。

 

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ちなみに、唯一使っても大丈夫なのは、賃貸併用住宅ローンです。これは、銀行にきちんとそういう商品があります。

 

ですから、自分もそこに住んだうえで、例えば、床面積半分までとか、3分の1までは住居として下さいというルールを守ったうえで、賃貸併用住宅ローンで借りて、ルールの中で何部屋か貸すというのは十分あり得る話です。

 

ということで、マイホームを買うと言って住宅ローンを借りておいて、自分が住まないで貸してしまうのは、著しく銀行からの信頼を失いますのでやめておいた方が無難です。

 

 

住宅ローンがあっても不動産投資はできるの?

 

住宅ローンを組んでいる人でも不動産投資はできます。ですが、それはある一定の条件を満たした人だけです。不動産投資の本を読んでいると、たまに「住宅ローンがあっても不動産投資はできます」と安易に書かれていたりします。

 

実際、年収が高かったり、自己資金をたくさん持っていたり、そういった個人属性が高い人であれば、住宅ローンを組んでいても不動産投資はできます。

 

ですが、そこまで年収が高くなくて自己資金もないという人は、住宅ローンを持っていると致命的です。

 

まず不動産投資はできません。おそらく「住宅ローンがあっても不動産投資ができる」というような本を書いている人は、もともとすごく年収の高い人である可能性が高いです。

 

 

住宅ローンがあっても不動産投資できる

年収の目安は?

 

では、目安としてはいくらくらいの年収があったらいいのかというと、例えば、年収500万円の人が3,000万円の住宅ローンを組んでいるケースですと、これはかなり厳しいと思います。

 

というのは、年収に対して10倍、15倍というところもありますが、そのくらいが大体銀行が融資をする限度だからです。

 

年収500万円の人なら、5,000万円までなら融資してくれます。そこから、3,000万円の住宅ローンを差し引くと2,000万円しか残りません。2,000万円でしっかりした物件が買えるのかというと、これはかなり難しいです。

 

反対に、年収3千万円の人が3千万円の住宅ローンを組んでいたとしたら、3億円くらいまでなら借りられる可能性があるわけです。そうすると、3億円から3千万円を差し引いた2億7千万円余力があります。これなら現実的に考えても、物件を買える可能性があります。

 

ということで、「住宅ローンを組んでいても不動産投資ができますよ」という本があっても、それはその人の年収や属性によりますので、安易にそれを信じないように注意して下さい。

 

年収や属性が高くて住宅ローンの残債が少なければ、不動産投資もできますが、そうでなければ、やはり厳しいと言わざるを得ません。

 

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