住宅ローンで失敗しない
おすすめの方法！
住宅ローンで失敗しないためには、いくつかポイントがあります。1つ目は、住宅ローンを不動産会社に任せ切りにしないということです。
住宅ローンというのは、大きなお金を長期間借りるものですから、利息が非常に大きくなります。不動産会社に任せてしまって、例えば、0.2％金利が高いところを選んでしまうと、それだけで数十万円、数百万円利息が多くなったりします。
なので、住宅ローンはしっかり自分で選ぶようにして下さい。
特に、不動産会社の場合、提携している銀行からバックマージンをもらっているケースもありますので、本当にお客であるあなたのためにしてくれているのかどうか、常に意識した方がいいと思います。
2つ目は、住宅ローンはいくらまで
借りられるのかということです..
これには、返済比率というものと、年収による上限というものがあります。
返済比率というのは、「年収のうち何％まで返済に充ててもいいですよ」という基準のことで、これは銀行が決定しているものになります。
例えば、年収が500万円で返済比率が35％の場合だったら、1年間に返済できるお金（返済可能額）は175万円（500万円×35％）となります。
また、金利によっても借りられる額は変わってきます。金利が高いほど、月々の返済額、毎年の返済額は増えますので、金利が低い方がたくさん借りることができるといえます。
例えば、金利が1％で返済期間が30年の住宅ローンを組んだ場合は、4,540万円まで借りることが可能です。同様に、金利が2％の場合は3,950万円まで、金利が3％の場合は3,460円まで借りることが可能です。
ここで使った金利というのは、貸出時の金利というよりも、銀行が定めている審査金利というものです。審査金利は各銀行によっても少しずつ違います。安全をみる銀行は審査金利を高めにして貸し倒れがないように、あまりたくさんのお金を貸さないようにしています。
ここで、年収500万円で3,460万円の住宅ローンが組めるとすると、年収の大体7倍くらいです。
この年収の何倍まで認めるかというのも、銀行では決めています。例えば、銀行で年収の6倍までしか貸さないという場合は、返済比率では3,460万円だったとしても、「3,000万円までしか貸せません」ということになります。
3つ目は、頭金はいくら必要かということです..
今の住宅ローンの仕組みから言うと、頭金ゼロ円でもマイホームを購入することは可能です。しかも、諸費用まで含めて貸してくれる銀行もあります。ただ、その場合は、借りる金額が大きくなってしまいますので、あまりおすすめはしません。
例えば、サラリーマンの場合、転勤で住宅を手放さなければいけないということがあるかもしれません。また、最近多いケースでは、離婚してしまったので住宅を手放さなければいけないということもあるかもしれません。
そういうことがあった時には、家を売るわけですが、買った時の値段ではやはり売りにくいです。都心のマンションなどでしたら、買った時の金額、あるいはそれ以上で売れることもありますが、普通は下がってしまいますからね。
住宅購入時に大体2〜3割くらいを頭金として入れておけば、もし家を売らなければならないとなった時に精算がしやすくなります。家を売る時には、銀行に全額住宅ローンを返済して精算しないと、売ることはできません。
例えば、3,000万円の住宅ローンが残っていて、2,000万円でしか売れなかったら、その残りの1,000万円は自分で用意しておかないと売ることができないのです。ですから、頭金は多いに越したことはありません。
ただし、手元にまったくお金がなくなってしまうのも何かあった時のリスクが高いですから、その辺はバランスを考えてということになります。
頭金の目安としては、頭金を含めた借入金額を決めて、返済をするときに年収の25％以下くらいに抑えておくと、無理のない返済ができると言われています。
ちなみに、先ほどの銀行が決めている年収の最大35％くらいまで借りてしまうと、余裕がなくなって、ちょっとした支出によって返済が滞ってしまうということも起こりかねません。なので、あまり無理をしない返済計画を立てた方がいいです。
せっかく夢のマイホームを手に入れて家族と住んでいるのに、住宅ローンのことが気になって夜も眠れないというのでは本末転倒ですからね。
4つ目は、住宅ローンの返済期間です..
長い方がいいのでしょうか、それとも短い方がいいのでしょうか？一般的には、返済期間は短い方がいいと言われています。これは、返済期間を短くすればトータルの利息を減らせるからです。
ただ、個人的には、期間固定型の繰り上げ返済をすることによって、住宅ローンの返済期間を長くしておくのもおすすめです。なぜなら、毎月の手元に残るお金が多くなるからです。
一般的な繰り上げ返済ですと、期間を固定するのでななく、返済額を固定して期間を短くするものが多いです。これは、期間を短くした方がトータルでの総支払額は減るからです。
ですが、期間を固定して返済額を減らしていく繰り上げ返済をしていく方法の場合、月々の返済額が少しずつ減っていきますので、例えば、返済開始から10年後など、子供の教育費がかかってくるといった時期でも、生活に余裕を持たせることができます。
5つ目は、住宅ローンの審査に
落ちてしまった場合です..
住宅ローンの審査というのは、金融機関によっても違います。
例えば、最初に大きな都市銀行などに申し込んで落ちてしまった場合は、もう少し審査のゆるい地方銀行に申し込んでみることをおすすめします。それでも落ちてしまったら、さらに審査のゆるい信用金庫や労働金庫、ＪＡバンクにも申し込んでみて下さい。
その上で、通常の住宅ローンが無理だとなったら、フラット35を利用するのも1つの方法です。現在はフラット35の金利もかなり安くなっていますし、しかも固定金利ですから、安心して借りられます。
なぜフラット35なのかというと、フラット35は普通の銀行で貸し出している住宅ローンとは審査の基準が違うからです。
フラット35の場合は、借入れの条件である年齢や収入が一定以上あれば、その人の属性にかかわらず、購入する住宅の質がフラット35の基準を満たしているかどうかで借りることができます。
つまり、一般の銀行はその人を見て貸す貸さないを判断するのに対して、フラット35は物件を見て貸す貸さないを判断するのです。例えば、銀行で普通に借りようと思ったら持病があって借りれなかったという場合でも、フラット35なら借りられたりします。
ということで、銀行の審査に通らないという場合は、フラット35を検討してみることをおすすめします。
6つ目は、変動金利と固定金利の選択です..
変動金利と固定金利ではどちらがいいのでしょうか？これは非常によく聞かれる質問なのですが、正解はありません。なぜ正解がないかというと、変動金利は金利が変動するので、来年どうなるのか、10年後どうなるのか誰にもわからないからです。
なので、今の固定金利よりも変動金利の方がずっと低いのなら変動金利の方が良かったとなりますし、逆に、今の固定金利よりも変動金利が上がってしまったら固定金利の方が良かったとなります。
では、どういう方法で選べばいいのかというと、将来の金利上昇に対するリスクを取るのか取らないのかという考え方になってきます。
わかりやすく言うと、将来金利が上がってしまうかもしれないという不安があっても大丈夫なら変動金利を選ぶ、そういう不安を持たずに心の平穏を保って生活していきたいというのなら固定金利を選ぶ、というようなイメージです。