銀行の住宅ローン審査基準まとめ!通りやすいゆるい銀行は?

 

 

銀行の住宅ローン審査基準まとめ!

通りやすいゆるい銀行は?

 

 

まず銀行は、あなたの年収によってお金を貸せる比率を決めています。

 

例えば、年収が400万円以上の方だと返済比率は35%です。この場合、400万円に35%を掛けると年140万円(400万円×35%)ですから、銀行は、年140万円までは住宅ローンを返せるだろうという判断をするのです。

 

なので、年収の35%以内までならお金を貸します、年間140万円(月々116,600円)の返済までなら貸します、ということになるのです。つまり、銀行は「年間140万円(月々116,600円)までなら返してくれるだろう」ということで審査をしているのです。

 

一方、年収が400万円未満の場合は、返済比率は30%になります。例えば、年収398万円の方でしたら、年間119万円(398万円×30%)、月々99,500円までならこの方は返済してくれるだろうと、銀行は考えるわけです。

 

35%と30%だと結構開きがありますが、年収が400万円を超えている方は35%ですから、銀行の審査では有利だといえます。

 

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銀行はあなたの個人情報をチェックしている?

 

金融機関があなたの個人情報、いわゆるカードの事故がないかどうか、そういったものをチェックする機構が3つあります。

 

1つは、全国銀行個人信用情報センターです。

 

「銀行」と入っているように、銀行系のカードで事故を起こしていたり、銀行のローンを借りて延滞事故を起こしている方は、この機関に「そういう事故がありました」と登録されてしまいます。

 

2つ目は、(株)シー・アイ・シーです。

 

これは、信販系と言われています。信販系のカードや分割払いです。車を買ったりするときによく使われます。こういうところで延滞事故などを起こしてしまうと、こちらの機構に事故履歴が掲載されます。

 

3つ目は、(株)日本信用情報機構です。

 

ここは、信販系よりもう少しダークな情報、信販系で出ないような信販会社や金融機関などの情報なども、ここにはデータが載っています。

 

銀行は、全国銀行個人信用情報センターと(株)シー・アイ・シーの2つの機構をチェックして、過去のローンに事故があるような方の場合は、(株)日本信用情報機構までチェックしています。

 

とはいえ、銀行が信用情報機関のチェックするにもお金がかかりますから、多くは2つの機構を見て判断していると言われています。

 

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携帯電話料金の延滞で

住宅ローン審査が通らない?

 

ここで、非常に重要なポイントがあります。実は最近、すごく住宅ローンの審査で引っかかるケースがあります。銀行は「事故扱いがあります」とはっきりは言いません。「取扱いがしづらいです」とか「受付けができません」とか、そういう表現の仕方で断りの文句がきます。

 

よくあるケースは、携帯電話やスマートフォンの分割払い購入です。

 

今は、携帯端末の値段が非常に高くなっていますので、月々サポートなど、いくらかお金を補助してもらうシステムで購入する方が多いです。ただ、このシステムを使うと、携帯電話やスマートフォンの代金を分割払いで購入しているという形になります。

 

この分割払いがポイントになります。

 

今までのように、例えば、携帯電話の通話料金の延滞を起こしたくらいでいると、それが実は本体の分割払いのセットになっているので、いわゆるクレジットカードの事故と同じように、ローンの事故という扱いになってしまうのです。

 

携帯電話の分割払いと通話料金がダブルで遅延しているわけですが、問題になるのは携帯本体の分割払いです。

 

それが遅れたことで、前述の(株)シー・アイ・シーという機関に「事故扱い」で記載されてしまう可能性があるのです。実際に事故扱いで記載されている方が増えています。

 

前述した住宅ローンの審査基準に当てはまっていて、問題がなければ、大体住宅ローンは借りられるケースがほとんどです。審査基準に当てはまっていて、他に既存のローンもない方で、「問題があります」と銀行が返答してきた場合は、おおむねこのケースです。

 

なので、携帯電話やスマートフォンの代金を分割払いをしている場合は、十分注意して下さい。

 

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今ある分割払いが遅延するのももちろんダメですし、過去さかのぼって3〜5年の間にもしこうした事故を起こしている記憶があるのなら、それはそれで銀行に「これで事故を起こしている可能性があります」と申告した方がいいです。

 

これを言わないでデータが出ていた場合には、銀行は最初からお金を貸さないという姿勢を取るケースもあります。

 

ですから、例えば、不動産屋に相談に行って、これに心当たりがあるのなら、それを伝えた方がいです。銀行に行く窓口になっている不動産屋があります。

 

要は、お客さんの代行をして銀行の担当者とやり取りをする不動産屋です。その窓口の担当者くらいには、ここで事故があったかもしれないという情報は伝えておいた方がいいです。

 

 

銀行の店頭金利と審査金利の違いは?

 

銀行には、店頭金利といわれる表向きの金利があります。銀行に行くと「住宅ローン金利○%」というのが掲載されていますが、それが店頭金利です。ちなみに、銀行が今メインにしているのは、変動金利といわれる商品です。

 

例えば、今、店頭金利が2.475%だとします。

 

一方、実効金利というのは本当にお客さんに貸しますよという金利です。実際にお客さんにお金を貸す時には、店頭金利2.475%から1.6%くらい金利優遇といわれる形で金利を引いてくれます。

 

すると、実効金利が1%を切った0.875%(2.475%−1.6%)などで借りられることになります。かなり金利が安いので、この辺を使う方は非常に多いです。

 

もちろん、この優遇金利1.6%というのは、「銀行が指定する給与振込口座に指定して下さい」とか「公共料金を今回貸した住宅ローンを引き落とす口座にセットして下さい」とか、そういった色々な条件が付きます。

 

こうした条件をクリアすると、最大で大体1.6%くらいを優遇してくれるというのが銀行のシステムになっています。

 

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ところが、ここでポイントがあります。

 

銀行は「実効金利0.875%でお金を貸しますよ」と最後には言うのですが、審査は金利4%くらいで行われます。実はこの4%というのは、景気変動が関係しています。変動金利は景気が良くなったりすると、店頭金利が上がってきます。

 

そうすると、銀行は「お客さんはお金を借りてくれたのだけれど、滞りなくお金を返済していってくれるだろうか」となりますから、「それなら貸すのは実効金利なのだけれど、審査は金利が少し上がった時にも返済できるかどうかというところで審査をしておきましょう」というように銀行は考えるのです。

 

この審査金利4%は、3.8%だったり3.5%だったり、銀行によっても多少違います。今は、大体10年固定の金利を目安にしていると言われています。4%で審査をしている銀行ですと、現在だとかなりきつめの審査をしているといえます。

 

 

フラット35の審査は緩い?

 

よくフラット35の審査は「通りやすいゆるい」と言われます。その要因の1つは、フラット35というのは、固定金利で35年間返済金額が変わりませんよという商品です。今、フラット35の金利は3%くらい、安いところだと2%近い商品もあります。

 

前述の審査金利4%の銀行と比較して、フラット35は35年間金利が変動しないわけですから支払額が予測可能となります。なので、この審査金利も実効金利でお金を貸しますよという時に、決まった金利で審査をしてくれるのです。

 

つまり、フラット35の金利が仮に2%だとしたら、銀行は4%近い金利でお金を貸すか貸さないかを審査しているのに、フラット35は2%くらいで審査していることになるので、フラット35の審査は通りやすいゆるいと言われるのです。ただ、これはあくまでも理屈の話です。

 

フラット35も実は独自の審査機構を持っています。

 

当然、先ほどの3つの信用情報機関もチェックしていると言われていますが、それ以外にも自分のところで色々なデータを持っているようです。実際、3つの信用情報機関で何も引っかからなかった方でも、フラット35の審査で落ちるケースもあります。

 

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なので、必ずしもフラット35の審査が緩いというわけではなく、審査の基準になっている金利が低いので審査が通りやすいゆるいと見えているということなのです。

 

 

銀行には借金の金額まではわからない?

 

銀行は、先ほどの3つの信用情報機関でチェックをするわけですが、実は銀行ではカードの借入れの有無についてはチェックできるのですが、金額までは把握できません。これはどういうことかというと・・・

 

クレジットカードは、ショッピング枠とキャッシング枠の2つに大きく分かれます。ショッピング枠に関してはあまり言われませんが、銀行でよく聞かれるのはやはりキャッシング枠です。

 

例えば、キャッシング枠が30万円あって、急な用で今月だけ1万円だけ借りてしまったという場合、金融機関が信用情報機関でデータを取ると、枠である30万円を借りているというデータが出ているような言い方をしてきます。

 

つまり、銀行では、お客さんは1万円しか借りていなくても、キャッシング枠の30万円を借りているということになっているので、非常にたくさんお金を借りているという見方をしているのです。

 

ですから、もしキャッシングをしているのなら、キャッシングが1回の支払いなのか、例えば、5万円借りて1万円ずつの5回払いなのか、そういう支払方法も含めて、銀行にはカードの借入れの内容をすべて出した方がいいです。

 

ちなみに、どこの銀行も同じ信用情報機関を調べている割には、銀行によってはクレジットカードの情報が出るところと出ないところがあったりします。

 

ただ、いずれにしろ、不動産会社の担当者には、もしキャッシング枠とかショッピング枠で結構お金を借りているような状態になっているのであれば、それはすべて話しておいた方がいいです。

 

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銀行が嫌がるケースとは?

 

銀行が嫌がるパターンというのがあります。

 

仮に借入れがあった場合に、黙っていればわからないという姿勢のお客さんに対しては、銀行は非常に冷たいです。なので、すべての情報を明かすことをおすすめします。例えば、自己資金が400万円あって、車のローンが200万円残っているようなケースです。

 

このような場合は、「車のローンがあるけれど、自己資金もあります。なので、自己資金部分の400万円から自己資金の200万円を引くと自己資金が200万円になるので、借金は返済できます」というような交渉をした方が、銀行はポジティブな思考で検討してくれます。

 

 

もし車のローンが残っていたら?

 

先ほど、銀行は、年収398万円の人の場合は年119万円、月々99,500円までなら返済できるだろうと考えるとお話しました。では、もし車のローンが月々30,000円ある場合には、銀行はどのように考えるのでしょうか?

 

この場合は、返済可能だと考えらえれる99,500円から30,000円を差し引きます。つまり、審査では69,500円(99,500円−30,000円)までしかこの方には貸せませんということになります。

 

カードのローンやショッピングのローンがあると、年収から計算した返済比率と言われる月々返済していけるだろうという金額から、借金を差し引いた金額までしかこの方は安定して返済できないだろうという考えで審査がなさるのです。

 

なので、借金がない方がいいということになるのです。

 

借金が例えば月々2万円でも、ショッピング枠で借りていて3年払いで組んでいるのであれば、自己資金が減ってもショッピング枠で借りていたローンを一度返済するという交渉を銀行とした方が、条件が良くなるケースがあります。

 

銀行ではカードの借入れの有無はチェックできても、金額まではわかりません。本当は金額もわかっていると言われることもありますが、月々の明確な支払額までは把握できていないようです。

 

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ですから、「借入れのデータがある」と出たら、必ず銀行は今の返済額と、支払いする前にローンを組んだ時の返済表の提出を条件にしています。「それを確認した上で最終の答えを出します」という言い方をされると思います。

 

 

銀行の住宅ローン審査基準まとめ!

通りやすいゆるい銀行は?

 

まず年収が400万円というのが1つの基準になっていて、400万円を超えると35%、それ未満は30%でした。また、銀行はお客さんの個人情報というものを3つの信用情報機関でチェックするということでした。

 

ここで注意していただきたいポイントは、携帯電話の分割払いが問題になる可能性があるということです。延滞事故を起こすと、(株)シー・アイ・シーという機関に事故履歴が載ってしまいますので、携帯電話を分割払いで購入している方は注意が必要です。

 

それから、金融機関ではカード等の借金の有無は確認できていますが、金額までははっきりとはわからないケースが多いということです。

 

そして、月々の返済可能額から現在の借金を差し引いた金額が、本当に貸せるお金の金額のベースになってくるということです。

 

もし、3つの信用情報機関でチェックをされて、過去10年以内くらいに事故をしたかもしれない恐れがあったら、不動産会社の担当者にその内容をすべて話した方がいいです。あとは銀行と交渉する際に、不動産会社の担当者が上手くやり取りをしてくれますからね。

 

なお、信用情報に事故があっても、審査に通りやすいゆるい銀行というのもあります。

 

一度でも事故履歴があったら絶対に審査に通らない銀行がある一方で、事故履歴があった場合には、本人と直接面接をして詳しい事情を聞いて、それで問題がなければ住宅ローンが借りられるというケースもあります。

 

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