住宅ローン返済計画|おすすめ返済プランとは?

 

 

住宅ローン返済計画

おすすめ返済プランとは?

 

 

今回は住宅ローンの返済計画についてのお話しです。住宅ローンをどのように返済していくのが一番お得なのか、おすすめの方法を2つ紹介します。

 

まず1つ目は、全期間固定金利型で返済計画を立てて、住宅ローンは変動金利型でを組み、固定金利と変動金利の差額分を繰り上げ返済に充てる方法です。

 

この返済計画では、変動金利の低金利のメリットと、固定型金利のメリットを組み合わせて、どちらに転んでも返済が有利に進められるような返済方法になっています。

 

例えば、借入金額3,500万円、返済期間35年、元利均等返済方式で住宅ローンを組んだとします。

 

これを全期間固定金利型で返済計画を立てます。実際には変動金利型で住宅ローンを組むのですが、あくまでも返済プラン自体は全期間固定金利型のつもりで立てるのがミソです。

 

スポンサーリンク

 

 

全期間固定金利型の金利は、今ですと大体2.1%前後です。変動金利は0.775%〜0.9%くらいです。

 

ここではその間をとって0.85%とします。この前提でシミュレーションすると、毎月支払額は、全期間固定金利型は119,000円、変動金利型は96,300円になります。固定金利型の方が22,700円(119,000円−96,300円)多くなりますね。

 

実際には変動型金利ですが、返済プラン自体は固定金利のつもりで立てますので、毎月口座に119,000円ずつ貯めていくのですが、月々引き落とされるのは96,300円だけとなります。

 

そうすると5年間で、その差額分である1,362,000円(22,700円×5年)の現金が貯まることになります。そして、タイミングを見て、このまま何も不測の事態が生じなければ、この1,362,000円を繰り上げ返済に充てるのです。

 

 

これが1つ目の返済計画です..

 

つまり、変動型金利で住宅ローンを組むので、本来は96,300円しか口座に残しておく必要はないわけですが、あえて固定型金利で組んだつもりで119,000円ずつ預けていくのです。

 

でも、引き落としされるのは96,300円なので、その差額の22,700円が貯蓄されていくことになります。

 

そして、次の月には固定型金利のつもりで、また119,000円を入金します。この月も引き落としがされるのは96,300円です。これを繰り返していくと、5年間で1,362,000円が貯まるということです。

 

ちなみに、10年後の元金残高がどうなっているのかというと、全期間固定金利型は27,539,200円、変動金利型は26,037,900円となります。例えば、この10年後に貯まったお金で繰り上げ返済に充てれば、元金が早く減っていきます。

 

この返済計画の良いところは、「固定金利型で住宅ローンを組んでしまったのだけれど、思ったよりも変動金利の金利が上がらない」という事態を避けることができる点にあります。

 

スポンサーリンク

 

 

今の低金利時代、確かに金利が0.5%台に入ったというのは、過去の住宅ローン金利の中でも見たことがないほどの超低金利です。この超低金利のメリットもやはり享受したいという場合には、この住宅ローンの返済方法はおすすめです。

 

ということで、住宅ローンは変動金利で組んで、固定金利のつもりで返済していく返済計画を紹介しました。

 

 

1つ目の住宅ローン返済計画のまとめ

 

住宅ローンは変動金利で組んで、固定金利のつもりで返済していく返済計画の場合、まず超低金利のメリットを享受することができます。また、月々の返済額については、仮に固定金利型に変更した場合でも、ほとんど変わらないというメリットもあります。

 

変動金利で住宅ローンを組んだ場合、多くの方は金利が上がったら固定金利に移行すればいいと考えています。

 

ですが、金利が上昇してきて固定金利に移行した時には、固定金利の金利も上がっているわけで、月々の返済額は増えます。なので、意外と当初想定していたより月々の支払金額が大きくなったりします。

 

この点、1つ目の方法なら、固定金利のつもりで月々の支払いをしていくので、ほとんどを負担に感じることなく返済を続けることができます。

 

さらに、この方法なら不測の事態にも対応できます。なぜなら、現金がある程度貯まっていきますから、例えば、病気になったりして何か必要な支出が出てきたとしても、そのお金を住宅ローンの繰り上げ返済に充てる代わりに、それに使うことができるからです。

 

スポンサーリンク

 

 

2つ目の住宅ローン返済計画は・・・

 

元金均等返済方式の返済当初の毎月支払金額が、返済可能な範囲でのみ住宅ローンを借りる返済計画です。1つ目の返済計画が難しかったとしても、せめて元金均等返済方式で返済することをおすすめします。

 

例えば、借入金額3,500万円、返済期間35年、変動金利0.85%で住宅ローンを組んだと仮定します。これを元利均等返済方式で返済していったとしたら、月々の返済額は96,300円になります。

 

一方、元金均等返済方式で返済していったら、月々の返済額は108,100円になります。

 

元金均等返済方式の場合、当初支払金額が多いのが特徴なので、元利均等返済方式よりはどうしても返済額が大きくなります。

 

ですが、やはり当初からどんどん元金部分を減らしていった方が、支払総額は少なくなりますし、返済開始から年を追うごとに月々の返済額は少なくなっていきます。

 

今の金利の低い時期に何もしないのではなく、金利が低いからこそ元金を1円でも早く減らすということを意識した方がいいと思います。

 

 

おすすめしない住宅ローン返済計画は?

 

返済計画の立て方として、「全期間、現在の変動金利の利率で、かつ、元利均等返済方式で返済計画を立てる方法」があります。

 

ですが、この返済計画はおすすめしません。なぜかというと、今は低金利時代の一番底の時期なので、金利はこれ以上はなかなか下がりにくいと考えるからです。

 

現在の金利が今後、20年とか30年ずっと続いていくという前提で返済計画を立ててしまうと、やはりどこかで歪みが生じてくると思います。

 

1%金利が上がるだけで、月々の返済額はものすごく増えてしまいます。

 

住宅ローンは、元金も大きいですし返済期間も長いです。0.5%とか1%程度金利が上がるだけで、非常に大きな影響が出るものです。今、超低金利の時に、ギリギリまで住宅ローンを組んでしまうと、金利が上がったら対応できないという問題があります。

 

ということで、全期間、現在の変動金利の利率で、かつ、元利均等返済方式で返済していく返済計画はおすすめしません。

 

スポンサーリンク

 

関連記事(一部広告含む)