変動金利と固定金利の仕組みと推移|おすすめはこれ!

 

 

変動金利固定金利仕組みと推移

おすすめはこれ!

 

 

住宅ローンを組むときには選択肢が2つあります。固定金利の住宅ローンと変動金利の住宅ローン、どちらがいいかというのは難しい問題です。この選択の仕方によって、その人の人生が大きく変わってくるので、これはなかなか結論が出ない問題でもあります。

 

例えば、過去50年間の平均金利は5.2%くらいですが、今はとても金利が安いです。金利が安いけれど悩ましいのは、例えば、3年固定の1%金利の住宅ローンと、35年固定2.4%金利の住宅ローンと、どちらを選んだらいいのかということです。

 

これは、一概にどちらが良い悪いということは言えません。人生設計の中で、どういう生き方をしていくのかによっても大きく変わってくるからです。

 

その選択肢を間違えると、天国と地獄くらいの差が出てきます。途中で借り換えなどすると、そこでまた大きな損失が出てしまう可能性もありますから、最初の組み方が大切になってくるのです。

 

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固定金利がおすすめの理由とは?

 

過去40年間の平均金利は5.2%です。今は金利が最低です。固定金利でも2.4%、変動金利だと1%です。

 

こういう時は、金利が最低ということは、いつか上がるわけです。いつか上がる、必ず上がる金利でしたら、一番安い時に固定で組んでしまうというのがおすすめです。

 

より1%安い金利を探すのではなくて、安い時にこそ固定金利で長期間の金利を固定してしまうのです。なぜかというと、1%の安い金利もいつかは上がるからです。

 

住宅ローンを35年間で返済していくと考えると、いつか上がるものに今安いから飛びついてはダメということです。簡単にこちらが安いからと飛びつくと、変動金利の場合は10年後、20年後にグンと上がる可能性があるからです。

 

ところが、家を買おうという人に、建築会社や不動産会社、銀行などがすすめてくるのは、1%の3年固定の変動金利などです。

 

それは、少しでも安い金利で住宅ローンを組むと、月々の返済が安く見えるからです。そうすると、安い方がいいということで、お客さんはそちらに飛びついてしまうのです。「これくらいなら私でも支払っていけるぞ」という気になってしまうのです。

 

すると、本来は家を買えない人まで買えてしまいます。そして、買えない人が買ってしまって、3年後、5年後に住宅ローン金利が上がると、住宅ローン破綻になってしまうのです。

 

この仕組みにはまってしまうと大変ですから、そこはしっかり惑わされずに、一番金利が安い時だからこそ固定金利で35年しっかり組むことをおすすめします。

 

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変動金利の住宅ローンが向いている人とは?

 

例えば、10年で住宅ローンを返済してしまいたい人は、変動金利の方がいいかもしれません。

 

住宅ローンを早く返してしまった方がいいのか、ずっと借りた方がいいのか、この考え方の違いによっても、選んだ方がいい金利は全然変わってきます。短期間で一気に返済してしまいたいという方は、一番変動金利が底値の時にメリットがあります。

 

というように、すべての方にオールマイティの答えはありませんが、おおよそ9割以上の方は長期の固定金利で組んで、長い期間をかけて返済していくのがベストだと思います。

 

 

固定金利と変動金利の推移は?

 

住宅ローンを考えた時に、固定金利と変動金利のどちらにしようと迷われている方はかなり多いです。そもそも変動金利と固定金利では、金利の設定の仕方が違いますので、今回はそれに関するお話しです。

 

例えば、昭和59年から平成27年までの住宅ローンの変動金利の推移を見ると、平成2年頃のバブル絶頂期が一番高くて8.5%でした。そこからバブル崩壊で一気に金利が下がって、現在はものすごく安い金利になっています。

 

また、固定金利期間選択型の3年固定の推移を見ると、変動金利と比較して安かったり高かったりしていたのですが、平成18年頃からは、変動金利より3年固定の方がずっと高い状況が続いています。

 

これに対して、固定金利期間選択型の10年固定の推移を見ると、近年では、10年固定と3年固定の金利差が以前に比べると小さくなっている状況です。

 

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ちなみに、固定金利期間選択型の3年固定というのは、30年とか35年の長い住宅ローンの中で、当初3年間だけ金利を安くしているものです。10年固定は、最初の10年だけ金利を安くしますというタイプです。

 

そして、こうした住宅ローン金利の推移を見ていると、バブル崩壊後の変動金利は、どちらかと言えば直線のような動きで、あまり金利の変動がないことがわかります。

 

逆に、3年固定や10年固定は、ジグザグしながら常に金利が変動していることもわかります。変動金利の直線的な動きに対して、固定金利は常に動いているというイメージです。

 

 

変動金利の金利が決定される仕組みとは?

 

変動金利というのは、短期プライムレートが基準になっています。短期プライムレートというのは、銀行間でお金の貸し借りをするときの市中金利に連動しています。

 

そもそも日本銀行が設定する短期金利「政策金利」が、ものすごく変動金利に影響を与えています。では、どうやって国が政策金利で日本のお金をコントロールしているのかというと…

 

景気が良い時は金利を上げて、通貨の流通を抑えることによってお金を動かなくします。それによって、景気が良いのを少し抑えようとしているのです。逆に、景気が悪い時は金利を下げて、通貨の流通をどんどん促進することで、お金を回して景気を良くします。

 

日本銀行の金利政策の1つに、「ゼロ金利政策」というものがあります。

 

これは平成11年に当時の日本銀行総裁が「金利はゼロでもいい」と発言したことから、「ゼロ金利政策」と呼ばれるようになったのです。ですから、平成11年からは、あまり変動金利は動いていません。

 

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このように、住宅ローンの変動金利というのは、日銀の政策金利に大きく影響されています。

 

 

固定金利の金利が決定される仕組みとは?

 

固定金利はどのような時に金利が動いているのでしょうか?

 

固定金利は長期金利が基準になっています。長期金利の指標の1つが「新発10年国債の利回り」です。国債の金利が住宅ローンの固定金利に大きな影響を与えているのです。

 

この国債の価格というのは、世界情勢の中で日本の国債が高いとか安いとか、そういった感覚で決められます。

 

なので、例えば、欧州のある国の景気が悪くなったとすると、その欧州のある国の国債を持っているよりも、日本の国債の方が安全だといえば、日本の国債の値段は上がってしまいます。

 

逆に、アメリカの方が景気が良いとなれば、アメリカの国債よりも日本の国債の方が安くなってしまいます。

 

このように、国債の価格は世界の情勢に影響されます。つまり、どうしても住宅ローンの固定金利は世界情勢や景気に大きく影響される関係にあるため、常に固定金利は変動してしまうのです。

 

ということで、変動金利は日本の政策の金利で国内で金利を決めているのに対して、固定金利は世界情勢で金利が動きます。なので、固定金利は読みにくいところがあるのです。それが、変動金利と固定金利の金利が決定される仕組みが違うところになります。

 

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