住宅ローンのキャッシュフロー表・ライフプランとは?
必要性と注意点!
住宅ローンを組んで住宅を購入する場合、ライフプランを作りましょうとか、キャッシュフロー表を作りましょうと言われます。キャッシュフロー表というのは、毎年毎年の収支を、順番に80歳くらいまで見ていったような表になります。
キャッシュフロー表を作ると、お金がどういうふうに変化していっているのかということがわかるので、ここで色々なことを検討できるようになります。具体的には、タイミングというものを判断することができます。
例えば、子供ができる時期、1人目とか2人目の時期、あるいは住宅を購入する時期、それから車を購入する時期、そういう時期を夫婦で相談しながら変えられます。
そういった内容のことをどのタイミングで実行していくと、お金絡みの物事が一番上手く展開していくのか、上手く進んでいくのか、ということです。
そういったことがキャッシュフロー表を見れば、例えば、この時期に子供ができて、この時期に教育費が必要になって、この時期に住宅ローンの返済はこれくらい進んでいる、というように組み合わせでお互いに見ていくことができます。
これが家計簿とかそういったもので、あまりに内容が細分化されてしまうと、なかなか判断が難しくなってしまいます。
一方、キャッシュフロー表の場合は、あまり細かく出さずに、例えば教育費とか住宅関係費とか特別支出とか、あるいは生活費とか、そんなふうに大くくりで見ておくということです。大くくりで見ておくことによって、その相互関係がよくわかるようになるのです。
実際、ご主人や奥さん、お子さんの年齢もそこに入ってきますので、どの時期に何の費用がいくら必要かということが一目でわかります。キャッシュフロー表には、そういった見方をすることによって、それぞれのタイミングを上手く調整するという使い方もあるのです。
ライフプランやキャッシュフロー表で
シミュレーションを!
住宅ローンを組んで家を買う場合には、必ずライフプランやキャッシュフロー表が必要になります。
もちろん、ライフプランやキャッシュフロー表は、日常の生活、いわゆる住宅を購入しない場合にも必要ですが、住宅を購入する場合は、後戻りができないので特にしっかり作る必要があります。なおかつ、そこでシミュレーションをしてみるということです。
例えば、「奥さんが働きに出たら収入がどれくらい増えるのだろうか」とか「子供が1人の場合、2人の場合」、あるいは「子供が中学校くらいから私立に行ったらいくらくらいかかるか」など、そういった色々なシミュレーションをしてみるのです。
また、「ご主人の給料がある時点から減ってしまう」とか、そういった可能性もあるわけです。
そういったある程度予想されるいくつかのパターンを作って、その場合に必ず住宅ローンの返済が上手く進んでいくのかどうか、そういうものを目で見て実際に肌で感じるのです。
ということで、そういうことをしておかないと、すべての物事が順風満帆でいったり、はじめに考えたとおりにいくわけではありませんので、そういったシミュレーションをしながら、ライフプランやキャッシュフロー表を作ることをおすすめします。
住宅業者のキャッシュフロー表には注意!
家を買う場合、よく住宅業者からキャッシュフロー表を見せられて、セールストークをかけられます。キャッシュフロー表というのは、いわゆるこれから将来にむかって、住宅ローンが返済していけるかどうかというような表のことです。
そうした10年、20年、30年という長さで返済できるかどうかというキャッシュフロー表を作って、「大丈夫ですよ」とか「今の家賃より安いですよ」とか「家賃だとお金を捨てているようなものだから、それなら物件を買った方がお得ですよ」というようなセールストークをかけてくるのです。
ですが、こうした住宅業者の作ったキャッシュフロー表というのは、基本的には物件を買ってもらうために作られた表なのです。ですから当然、「これは無理でしょう」というような結果というのはまず出てきません。
期間をどんどん伸ばしたり、金利を変動金利の一番安いものにすれば、「家賃より安い物件」や「何とか買える物件」という雰囲気になるかもしれません。
ただ、果たしてそれだけの長さ、そのような金利が今後も続いていくのか、あるいはそこまで払えるのかどうか、ということになると、そのほとんどがかなり難しいケースばかりです。
ですから、住宅業者が作成したキャッシュフロー表は、利害関係のない人に、もう一度きちんと作り直してもらった方がいいです。そうすると、より現実的でまともな表ができます。
すると、「家賃より全然安いことなんかない」とか「家賃より全然高いよ」とか「やっぱりこの年齢までには返済し終えなければいけないよね」など、そういうことがしっかりわかります。
ということで、住宅業者が作った表は、一旦脇に置いておいて、もう一度作り直した方が結果的に良い結果となるのでそちらをおすすめします。
年収が高くても
ライフプランやキャッシュフロー表は必要?
年収1,000万円以上の高収入の人の場合も、きちんと住宅ローンの返済ができるのかということを確認していただきたいです。具体的には、ライフプランやキャッシュフロー表をきちんと作っていきましょうということです。
どうしても年収が1,000万円以上ありますと、その分気持ちが大きくなって、高額な物件を買う傾向にあります。実際、6,000万円、8,000万円というような高額な物件が買えそうな気にはなるわけです。また、すぐに住宅ローンも返済できそうな感じではあるのです。
ですが、それは本当にそうなのですかということなのです。
一概には言えませんが、いわゆる年収が高い人というのは、支出も多いわけです。そして、意外に貯金が少なかったりするケースが多いです。要は生活水準が高いわけです。
そうすると、意外に住宅ローンを返済していく力は残っていないということになることも多いのです。ですから、年収が高いから高い物件を買って、きちんと返済していけるかということです。
アバウトに頭の中にイメージしただけでは、やっぱりダメで、具体的にライフプランやキャッシュフロー表をきちんと作って、毎年いくらくらい住宅ローンを返済していって、最終的に完済できるのか、あるいは定年後とか、そういった問題も含めてしっかり検討することが重要です。
そうしないと、どうしてもギャップが出てきて、大きな勘違いをしてしまう可能性もありますので、ぜひライフプランやキャッシュフロー表を作ってみることをおすすめします。