住宅ローンつなぎ融資金利計算方法と注意点!
つなぎ融資とは?
住宅ローンつなぎ融資とは、土地の購入や建物の着工金・中間金などに融資が必要な場合に利用するローンのことです。つなぎ融資もローンであり、お金を借りるので、利息がかかります。では、その利息は一体いくらなのでしょうか?
例えば、つなぎ融資の金利が3%、借りる期間は6ヵ月、土地代が1,000万円で全額借りるとします。着工金700万円は4ヵ月、中間金を700万円支払ってから2ヵ月借ります。
この場合の金利は1年間の金利です。なので、1,000万円を1年間3%の金利で借りると30万円利息を支払うことになります。その半分(6ヵ月)なので15万円(30万円÷2)になります。
着工金は4ヵ月、700万円の3%で年間21万円の利息を支払う必要がありますが、その4ヵ月分(4ヵ月/12ヵ月)なので7万円となります。
中間金も同様に、700万円の3%で年間21万円の利息を支払う必要がありますが、その2か月分(2ヵ月/12ヵ月)なので3万5千円となります。
これがつなぎ融資の利息の計算方法になります。このとき、つなぎ融資の利息の計算で注意していただきたいことがあります。それは、融資される金額から差し引いて支払われるということです。
例えば、「土地購入に1,000万円かかるので1,000万円貸して下さい」という場合、先に利息を計算されて985万円(1,000万円−15万円)が振り込まれることになります。つまり、利息の15万円は自分で手元に持っておかなければいけないということです。
これは、着工金や中間金の場合も同じです。上記のケースなら、着工金の利息7万円、中間金の利息3万5千円が差し引かれて振り込まれるので、そのお金は手元に用意しておく必要があります。
それから、住宅ローンつなぎ融資には、利息だけではなく手数料がかかる場合もあります。なので、住宅ローンを比較する際には、つなぎ融資や手数料も考慮に入れることがポイントになります。
ということで、本来の住宅ローンだけではなく、つなぎ融資の金利・手数料も含めてどこが一番お得なのかということを計算しないと、一番有利な住宅ローンは見つからないということになります。
住宅ローンつなぎ融資の注意点とは?
住宅ローンというのは、本来は家が建った後、引き渡しの時に実行されるものです。なので、本来は家が完成するまでは住宅ローンは貸してもらえないものなのです。
ところが、土地を購入するためには今の手持ちのお金では足りないとか、建物を着工する時の着工金や工事中に支払う中間金など、建物の代金も途中で請求されるケースが多いです。
こうした際に、手持ちの現金では支払えないということであれば、どこかから借りてくる必要があります。
この時の借り入れを「住宅ローンつなぎ融資」というのです。要するに、本来、引き渡しの時に住宅ローンが実行されるまでの“つなぎ”をするのがつなぎ融資ということです。
今現在、土地代や着工金、中間金も現金である、支払えるという場合は、つなぎ融資の必要はありません。ただ、そういった現金がないという場合は、つなぎ融資を実行する必要がありますので、つなぎ融資を実行してもらえる銀行を選ばないといけません。
では、つなぎ融資をしてくれない銀行とはどんなところでしょうか?
まず、ネット銀行はつなぎ融資をしてくれないケースが多いです。なので、金利だけを見て、ネット銀行の金利が安いからと決めて審査を受けてしまうと、土地代や着工金、中間金を貸してくれなくて、そのお金をどこから出せばいいのという話になってきます。
ですから、住宅ローンを借りる銀行を選ぶ際は、つなぎ融資をしてもらえるのかどうかもチェックするようにして下さい。
もし金利が低いからという理由でネット銀行を選んで、その後つなぎ融資が必要になった時は、どこかから借りてくる必要があります。
つまり、ネット銀行以外のところで審査をして、土地代や着工金、中間金が必要であれば、そのお金を借りてこなければならないということです。
ただし、これは銀行が嫌がります。私も以前、こうした提案をしたことがあるのですが、地元の銀行からは「最近、つなぎ融資だけを利用される方が多いので、そういうのは断っています」ということを言われました。
なので、もしかしたらつなぎ融資だけをお願いすると断られるケースもあるかもしれません。
ということで、住宅ローンだけでなくつなぎ融資が必要であれば、初めからつなぎ融資が使える銀行を選ばないと後々面倒なことになる可能性がありますので注意して下さい。
フラット35のつなぎ融資とは?
住宅ローンというのは、基本的に建物が完成して、土地と建物に抵当権を設定してから初めて融資実行を受けることができるローンのことです。マンションや建売、中古住宅の場合は、すでに物件が完成しているので全く問題はありません。
ですが、例えば土地を購入して新築するといった場合、完成は何ヵ月か先になるため、そこまで住宅ローンとしての融資は受けることはできません。
しかしながら、建築前に土地を購入すれば、土地代金の支払い、建築に際しても工務店に契約金や中間金の支払いなどが発生しますから、それでは困ってしまいます。
そこで利用されるのが「つなぎ融資」なのです。文字通り、融資実行までの間、融資をつないでくれるローンのことです。
「住宅ローンの審査も合格し建物が完成すれば、融資をきちんと実行しますよ」ということが決まっている方には、住宅ローンを借りる金融機関がその間融資をつないでくれます。
このお金により、土地の決済や工務店の支払いに困らなくて済みます。
フラット35については、民間の金融機関が窓口になって融資を行っていますが、各金融機関ごとにつなぎ融資の条件がある場合があるので、融資を受ける前にきちんと確認することをおすすめします。