中古住宅で住宅ローン控除を
受ける方法とは？
中古住宅を購入する場合にも、住宅ローン控除が受けられるケースがあります。例えば、マンションの場合なら築5年以内という制限があるのですが、25年を超えたものでも住宅ローン控除を受ける方法があるのです。
実際のところは、昭和57年以前の旧耐震基準のマンションは使えませんが、昭和58年完成以降のマンション、すなわち築25年を経過した新耐震基準のマンションなら使える可能性が高いです。
つまり、昭和57年完成のマンションは微妙ですが、昭和60年代や平成初期のマンションについては、住宅ローン控除を使える可能性があるということです。中古住宅（マンション）で住宅ローン控除を受ける方法は、以下の2つです。
①既存住宅売買瑕疵保険に加入すること
②耐震基準適合証明書を取得すること
②の耐震基準適合証明書を取得する方が簡単なのですが、引き渡し前に取得するという点に注意が必要です。
引き渡し後に取得しても住宅ローン控除を使える方法もあるのですが、その場合には引き渡し前に申請しておく必要があります。これにより、中古住宅（マンション）の場合でも最大200万円まで住宅ローン控除を受けることが可能となります。
10年で200万円ですから、かなり金額的にも大きいですよね。
なお、マンション以外の耐火建築物以外の住宅、すなわち戸建て等については、築20年以内の物件であればまず大丈夫だと思います。
それを超える場合は、上記の①既存住宅売買瑕疵保険や②耐震基準適合証明書を使えば、住宅ローン控除を受けることが可能になります。
（参考）必要書類（住宅ローン控除-中古住宅・リフォーム住宅）について
中古住宅（マンション・戸建て）の
適用条件は？
中古住宅（マンション・戸建て）で住宅ローン控除を受けるためには、以下の条件を満たす必要があります。
■築25年以内の耐火建築物、築20年以内の耐火建築物以外のもの
■一定の耐震基準を満たしていること
■生計を1つにする親族からの購入ではないこと
■贈与された住宅ではないこと
■取得後6か月以内に住むこと
■床面積が50㎡以上で、半分以上が自己居住用であること...など
中古の一戸建て住宅で
住宅ローン減税を受けるには？
中古の一戸建て住宅は、中古の瑕疵担保保険に加入できるのでしょうか？これを事前に判断するための目安があります。
中古の瑕疵担保保険というのは、あまり聞いたことがないかもしれませんが、中古の戸建て住宅に万が一問題があった場合には、保険からその修理費用や改修費用が出るというものです。
これは建物に万が一問題があった場合に、安心であるというメリットももちろんあります。
ですが、それと同じぐらい大きなメリットとして、この瑕疵担保保険の付保証明書があると住宅ローン減税を受けることができるということがあるのです。
新築住宅と異なり、中古住宅、それも築20年以上経っている住宅は、そのままですと住宅ローン減税を受けることができません。正確には様々な条件を満たせば住宅ローン減税を受けることも可能なのですが、なかなかその条件を満たすのは難しかったりします。
築20年以上の中古住宅で住宅ローン減税を受けようとすると、瑕疵担保保険に加入していて、その保険の証明書の期日が引き渡しよりも前の期日であるかどうか、それから耐震診断を受けていて、耐震について問題ないと証明を取っているか、このどちらかの条件を満たす必要があります。
このうちの耐震証明については、築20年以上の住宅で証明を取るのはかなり費用がかかったりします。およそ150～200万円ほどかかるケースもあります。ですから、すぐに試すことのできる方法ではないと思います。
これに比べると、瑕疵担保保険の付保証明書を取るには、建物の検査料と保険料だけで済みます。実際、保険会社にもよりますが、20万円以内でこうした証明書が取れますので、こちらの方がお勧めです。
また、これを取得すると、住宅ローン減税と登録免許税の減税を受けることができますので、ほとんどの人はこの減税分で、保険費用は賄えると思います。
特に住宅ローン減税は金額も大きいですし、人によっては10年間で100万円とか200万円ぐらい減税できますので、それだけ減税できれば、最初の20万円ぐらいの保険に加入する費用は問題にならないと思います。
とはいえ、この瑕疵担保保険に加入するには、保険会社等の検査を受けて合格する必要があります。これに合格しないと、当然のことならがこの保険には加入できません。
仮にこの瑕疵担保保険に加入できる前提で契約をしてしまって、契約から引き渡しまでの間に検査を受けて、その結果検査に通らなかった場合はどうなるのでしょうか？
この場合には、契約自体は通常通り引き渡しを受けるのですが、最終的に住宅ローン減税や登録免許税の減税を受けることができないことになります。よって、できるだけ事前にそういった建物は選ばないように注意が必要です。
最終的には保険会社の検査員の検査で、瑕疵担保保険に加入できるのかどうかが判断されます。
ですから、事前に100％確実に加入できるとは言えないのですが、逆に、この建物は確実に加入できませんというものがありますので、そういった建物は避けるようにしましょう。
瑕疵担保保険に
加入できない建物は？
瑕疵担保保険に加入できない建物としては、以下のようなものがあります。
■雨漏りをしている建物
■傾いている建物
雨漏りをしている跡があったり、現状で水が入っている建物の場合、その補修をうまくしないと、まず瑕疵担保保険に加入することはできません。
また、建物が一定以上傾いている場合は、構造的な問題があると保険会社が判断しますので、この建物についても、まず瑕疵担保保険に加入することはできません。
ですから、この2つについて事前にある程度チェックできれば、瑕疵担保保険に加入できない建物を初めから省くことができます。
それから、外壁や基礎のひび割れの状況によっては、瑕疵担保保険に加入できないケースがあります。
外壁にひび割れがあったら100％ダメというものではないのですが、そのひびがあまりにも大きかったり、数が多かったりすると、やはり構造的に何らかの問題を抱えている可能性が高いと保険会社は判断するので、この場合には瑕疵担保保険に加入できないことになります。
こうしたいくつかの条件を知っておくと、明らかに瑕疵担保保険に加入できない建物を除外することができます。このような建物を選ばないことで、より瑕疵担保保険に加入できる建物、そして結果的に住宅ローン減税を受けられる建物を選択できると思います。