マイホームの買換え特例とは
どのようなもの？
通常であれば、不動産を売却して売却益が出ればそれについて課税されます。
ですが、特定のマイホームの場合には、それを売って代わりのマイホームに買い換えたときは、売却益がなかったものとされ、次の売却が行われるまで、売却益に対する課税が見送られます。
この特例を受けるためには、必要書類を添えて確定申告しなければなりません。
マイホームの買換え特例を
受けるための要件は？
マイホームの買換え特例を受けるための要件は、次のようなものです。
■売却したマイホームの要件
・売却したマイホームは売価した年の1月1日現在で所有期間が10年を超え、かつ、居住期間も通算10年以上であること。
・特別の関係にある者に売却したものでないこと。
■買い換えたマイホームの要件
・売却した年の前年から翌年までの3年間に新たなマイホームを購入し、一定期間内に入居すること。
・買い換える家屋の居住用部分の床面積は50㎡以上280㎡以下であること。
※中古マンションなどについては新築後25年以内の物件であること
■他の特例との関係での要件
・売却資産を売却した年、その前年または前々年にマイホームの3,000万円特別控除や税率軽減の特例、マイホームの売却損の3年間繰越控除の特例を受けていないこと。
買換え特例適用の
有利・不利について
買換え特例適用の有利・不利については、具体的な事例を使ってみていくとわかりやすいです。
＜具体例1＞
★旧マイホームを5,000万円で売却(取得費は1,500万円)し、新マイホームを6,000万円で購入した場合
■判定：有利です。
■税額：買換え特例を利用すると税額はゼロになります。
＜具体例2＞
★旧マイホームを5,000万円で売却し、1,000万円を追加支出して新マイホームを6,000万円で購入、数年後にその新マイホームを7,000万円で売却する予定の場合
・旧マイホームの購入時の価額は2,000万円
■判定：不利です。
■税額：
数年後の売却時の売却益は、7,000万円－6,000万円＝1,000万円なのですが、譲渡所得は実は、売却益1,000万円＋旧マイホーム2,000万円＋追加支出1,000万円＝4,000万円になってしまうのです。
これは、新マイホームの取得費が旧マイホームの取得費2,000万円と追加支出1,000万円を引き継ぐことになっているからです。なので、このような場合は、はじめの売却の際に、3,000万円の特別控除を利用したほうが有利ということになります。