相続税の不動産評価額の計算方法！
路線価とは？
今回は、不動産の相続税評価額の引き下げ対策、財産の評価額の算定の方法についてのお話です。まずはその概要についてお伝えします。
例えば1億円の現金(預金)は相続税を計算するときにいくらで評価されるのかというと、これは当然1億円で評価されます。では1億円で購入した不動産、土地や建物ですね、これはどれくらいで評価されるのかというと、実は1億円では評価されません。
物件にもよりますが多くても8千万円、モノによっては5千万円、場合によっては2千万円になります。
もちろん1億円で買っていますから1億円の価値はあるのです。ただ相続税を計算するときの評価は、これとは違う考え方を取るのです。
この考え方を利用して最近流行っているのが“タワーマンション節税”になります。生命保険を活用するものもそういった考え方を利用しています。
色々と難しそうな話も多いですが、この評価の仕組みさえ押さえてしまえば、実はそれほど難しい話ではありません。
なので、もしあなたが自分自身の不動産があるのであれば、まずはその不動産の評価額を算出してみましょう。そうすると、きっとその考え方がわかるはずです。
不動産の相続税の評価の仕方は？
早速ですが、不動産の相続税の評価の仕方について説明します。実際にあなたもぜひやってみてください。まず初めに説明していくのは、不動産のうちの土地、土地の評価を実際にやっていきたいと思います。
あなたに用意していただきたいものは、“固定資産税の納税通知書”です。これは毎年4月あるいは5月頃に市区町村から「固定資産税を払って下さい」と送られてくるものです。
そして、まずチェックしていただきたいのは、土地のところに色々な数字が書いてあると思いますが、それを見つけていただいて、見ていただきたいのは“地積”と書いてある欄です。
地積というのは㎡数、つまり広さのことです。広さ、面積が書いてあります。細かく説明すると、現況地積と登記地積という2つがあって、登記をされている地積と現況がずれることがあります。ずれた場合には現況地積を使います。
例えばそこに150㎡と書かれていたとしたら、まずはそれだけでＯＫです。これでまずは土地の面積を把握します。
次にやることは・・・
次に、不動産の登記簿謄本というものを用意していただきます。この不動産の登記簿謄本を用意する必要があるのは、不動産を共有で持っている人です。自分一人で土地を持っているという人は、不動産の登記簿謄本はなくてもＯＫです。
なぜかというと、例えばご主人が1/2、奥さんが1/2とか、ご主人が1/2、子供が1/2とか、そのように共有で持っている場合には、その共有がどれくらいの割合かというのは登記簿謄本を取らないとわからないからです。
登記簿謄本の名前や住所が書いてあるところに持ち分という割り合いが書かれています。1/2○○さんですよ、1/3○○さんですよ、ということが書かれています。ですから、まずは登記簿謄本を用意してその人の持ち分を把握します。
次に用意するものは・・・
次に用意していただくのは、“路線価”というものをあなたに探していただきます。国税庁のホームページを見ていただくと日本全国の地図が出てきます。東京なら東京、大阪なら大阪をクリックしていただくとさらに地図が出てきます。
その地図をよく見ていただくと、道路1本1本に値段がふってあります。例えば道路に矢印があって180Ｄと書かれていたりします。これはどういう意味かというと、この道路に面している土地は1㎡あたり18万円ですよという意味です。
ちなみに、アルファベットの“Ｄ”これは一旦無視してしまってＯＫです。このアルファベットは何かというと、借地権割合といって、借地の場合はこれが関係してくるのですが、借地でない場合には関係ありませんので無視して結構です。
さて、この180というのは180千円という意味なので０を3つ足せばいい、つまり18万円ということになります。ですから、1㎡あたり18万円、これで金額の単価が把握できます。そうするとあとは簡単です。
先ほどの固定資産税の納税通知書に面積が150㎡とあります。つまり、150㎡なんだと面積を把握して、登記簿謄本で自分の持ち分は1/2だと把握します。
そして最後の1㎡あたり18万円なので、18万円×150㎡×1/2、これで相続税の評価額というのは計算できます。
実際にはこのように、地積×路線価によって算出した評価額から、土地の字型が悪いとか形が悪いとか、そういった色々な要素で土地の評価を下げることができるのですが、大体はこの地積×路線価でおおよその評価額は求められます。
倍率地域とは？
先ほどの国税庁のホームページをクリックして路線価を探していただくと、“倍率地域”という地域も出てきます。これは何かというと、路線価がふられていない地域です。道路に値段がふられていない地域があるのですね。
こうした地域のことを“倍率地域”といいます。路線価がない地域です。これはどちらかというと、都市部というよりは山とか田んぼとか、そういったところはこの倍率地域になっている可能性が高いです。
この場合には、固定資産税の納税通知書を見ていただくと“価格”と書かれているところがあります。例えば4,500万円と書かれていたとします。国税庁のホームページには倍率表という表があります。この価格×倍率表で計算していくことになります。
たいてい宅地の場合ですと倍率は1.1倍になっていますので、固定資産税の納税通知書の価格とほぼ同じです。一方、山林や農地の場合には36倍というような倍率もありますので、それを掛け算して求めていきます。
いずれにしましても、これら2つの方法を使って相続税の計算をしていくわけですが、おそらくあなたが考えているよりは簡単だと思います。地積×路線価でほとんどの評価額は求められますからね。
不動産評価額の法則とは？
ここから重要なお話になります。不動産の評価額、これまでお話してきたのは“相続税の評価額”と呼ばれるものについてでした。
世の中には相続税の評価額以外にも不動産の評価方法の1つに“固定資産税評価額”と呼ばれる金額もあります。一方で、実際に売買されるときの金額である実際の時価“実勢価格”と呼ばれる金額もあります。
このように、1つの不動産について複数の金額の基準があります。ですが、この金額の基準には法則があります。
どういう法則なのかというと・・・
例えば、実際に売買される金額“実勢価格”を100とすると、相続税の評価額は80になります。そして固定資産税評価額は70になります。
つまり、実際に1億円で売買されている土地であれば、相続税評価額はおおよそ80％、8,000万円になります。そして固定資産税評価額はさらに低い7,000万円の評価がつきます。
このような法則があります。これは国としてあえてこうした形をとっているのです。なぜかというと、本来は1億円の土地はそのまま1億円で評価すればいいわけです。
ですが、キャッシュで1億円持っている人と不動産で1億円を持っている人だと、やはり不動産は簡単に換金することができませんし、なかなかこれを納税に充てることは難しいです。
つまり、これを同じ評価にしてしまうのは少し酷なのではないかという趣旨から、不動産の評価は少し低めにつけられるようにしているのです。
ですから、どの評価額も間違いではないのです。不動産の評価は評価の安全性という考え方から少し下げられているのです。この考え方を知っていただけると、実は様々なことができます。
ちなみに、このうちのどれか1つでもわかれば3つ全てがわかります。固定資産税の納税通知書を見ていただければ固定資産評価額は書かれています。
なので、その評価額さえわかれば、その評価額÷7×10をすると大体この金額くらいで売れるのではないかという金額がわかります。また固定資産評価額を7で割って8を掛ければ、おおよその相続税の評価額も求められるということです。