小規模宅地等の特例！
自宅の適用要件と賃貸マンションとの併用！
今回は、自宅と賃貸マンションを所有している場合に小規模宅地等の特例がどうなるのかというお話です。
小規模宅地等の特例というのはは、4つの宅地の区分においてそれぞれ適用を受けるための要件があります。
また、複数の区分の宅地で適用ができる場合で、対象の宅地の面積が限度面積に満たないときは、調整計算をした上で他の区分の宅地と併用適用することができます。
それでは、自宅と賃貸マンションを所有しているケースで、どちらの土地でも小規模宅地等の特例の適用が受けられる場合にはどのようになるのでしょうか？
事例で計算してみると・・・
自宅の土地は165㎡、約50坪、1㎡当たり60万円で評価額は9,900万円です。
一方、賃貸マンションの土地は100㎡、約30坪、1㎡当たり150万円です。賃貸マンションは駅近の良いマンションで、1億5,000万円の相続税評価額というケースです。
自宅は最大330㎡まで適用を受けることができ80％の減額となります。今回のケースでは、自宅の土地は165㎡なので最大適用面積のちょうど1/2の面積の適用となります。つまり、まだ使える面積が1/2残っていることになります。
なので、別の区分、ここでは賃貸マンションの土地で適用面積の1/2の面積の適用を受けることができます。
賃貸マンションの土地は貸付事業用宅地等の区分します。また適用限度面積は200㎡なので、ここでの賃貸マンションの土地で適用できる面積はその1/2の面積で100㎡となります。貸付事業用宅地等は50％の評価減となります。
ということで、今回の事例では、自宅の土地165㎡と賃貸マンションの土地100㎡すべての土地が小規模宅地等の特例の適用を受けることができるということになります。
そして、土地の相続税評価額の計算は・・・
自宅の土地の評価額は、165㎡×60万円×20％(80％減額なので)＝1,980万円、賃貸マンションの土地の評価額は、100㎡×150万円×50％(50％減額なので)＝7,500万円
以上のようになります。
小規模宅地等の特例の自宅の適用要件！
今回は、自宅にかかる相続税は安くなるというお話です。
小規模宅地等の特例というのは、相続税の課税価格の計算の特例です。この特例の適用要件が満たされていれば、相続税の申告をすることによって、自宅にかかる相続税は安くなります。
例えば、二次相続で相続人が子供２人のケースで考えてみます。路線価で坪300万円する場所に50坪の自宅がある場合、自宅の土地だけで相続税評価額は1億5,000万円になります。このケースでもし特例の適用を受けないと1,840万円の相続税がかかります。
ですが、小規模宅地等の特例の適用要件が満たされていれば、相続税の申告をすることによって、土地の評価額が80％減額されます。
つまり、土地の評価額は3,000円となり、財産がこの土地だけの場合なら、相続税の基礎控除以下となりますので相続税はかかりません。
なお、もし他に財産がある場合でも自宅の評価が80％も下がりますから、当然相続税は安くなります。
亡くなった人の自宅で小規模宅地等の特例を受けるには？
被相続人(亡くなった人)が住んでいた自宅で特例の適用を受けるためには、適用要件を満たす必要があります。
その要件は、その自宅を相続する人の属性によって相続税の申告期限まで所有し住んでいなくてはならない、あるいは、所有していなければならないなど内容が異なります。
同居の親族が相続する場合は、申告期限までは所有し居住を継続していなければなりません。
また、配偶者も同居親族もいない場合で相続する人がその本人または配偶者が所有する家屋に相続開始前3年以内に住んだことがない場合は、申告期限までの所有が適用要件となります。
しかしながら、それらの場合と異なり、被相続人の配偶者が相続する場合は継続要件は特になく適用を受けることができます。
居住用の土地は小規模宅地等の特例では「特定居住用宅地等」と呼びますが、被相続人が住んでいた自宅以外にも生計一の親族が住んでいた土地でもこの特例の適用を受けることができます。
取得者が被相続人の配偶者の場合、継続要件はありませんが、同一生計親族が相続する場合は、申告期限までは所有し居住を継続していなければなりません。
小規模宅地等の特例とは？
新築というよりも相続にかかわるテーマで小規模宅地等の特例という制度があります。この制度は、相続によって取得した生活の基盤になる宅地については、重い相続税がかからないように配慮したものです。
実は土地に関しても、例えばお父さんが高齢で亡くなられた後に息子さんがそこに住むという場合は一部非課税になる特例があるのです。
この制度の適用要件ですが、実際には同居している奥さん、亡くなった人の奥さんに対しては、当然そこにそのまま住み続けるので適用されます。また、同居してる子供が継続的に居住する場合に関しても考慮してもらえます。要するに跡取りになる人ですね。
それから、同居していない子供でも相続される側、亡くなられた人に奥さんや他に同居している親族がいない場合もこの特例を受けることができます。
ただし、その人がどこかでマイホームをすでに持っている、だけれども今回に合わせて帰りますという場合は、もうすでに家をそちらに持っているからこちらの適用はできませんよということになります。居住用としていた宅地が330㎡までが80％の割合で減免になります。
ちなみに、中には商売などされていて商業用や業務用の土地を引き継がれる人は、またこの対象面積や割合が異なります。賃貸アパートなどを経営されている人は80％ではなくて50％です。