小規模宅地の評価減|自宅、事業用、アパート経営の要件は?

 

 

小規模宅地の評価減

自宅事業用アパート経営要件は?

 

 

今回は、相続の中でも小規模宅地の評価減についてのお話です。小規模宅地の評価減は3種類ありますのでそれぞれ説明していきます。

 

 

まず3種類どのような手段があるのかというと・・・

 

小規模宅地の評価減ということで、小規模な宅地というところで3つあるのですが、数字としては330、400、200、この3つの数字があって、330は80%、400も80%、200は50%、この数値が1つの基準になります。これら3つの数字の枠がポイントになります。

 

1つ目は330uなのですが、これは一番多くの人が利用されるものです。具体的には、自宅、自分で住んでいる土地、マイホームが建っている土地、そこを相続する場合、住んでいるところがなくなってしまうというのでは奥さん(配偶者)などが困ったりしますよね。

 

なので、そこは相続税がかかりにくいようにしっかりと評価減をしてあげようというところで、この自宅のとき330uまでは8割カット、実質2割分の評価額で評価してくれます。

 

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このように、相続税がすごくかかりにくくなります。ここが多くの人に一番関わってくるところになります。

 

 

2つ目は・・・

 

400uで80%カットとありますが、これはどのような人に影響があるのかというと・・・

 

例えば、家がお店をやっている、あるいは自営業の方、工場をやっている、同族会社といって家族や親戚も含めて何か会社をやっている、そういう土地として使っている、もしくはその同族会社に貸している人、そういった人に関しては400uまで8割評価カットという形の優遇があります。

 

やはり自宅の土地よりも広くとっていますよね。事業をやるとなると結構広い土地が必要になるケースがあるのでやや多めにとっているということになります。

 

 

3つ目は・・・

 

そして、自宅、事業用ときましたが、3つ目はどのような人に影響があるのかというと・・・

 

いわゆるアパート経営をしている人です。よって、2つ目の事業用よりも多いと思います。要するに、土地を持っている地主さんであったり、もしくは土地を持っていてそこにアパートを建てて、そして家賃収入を得ている人です。

 

こういった人に関しては、200uまで50%の評価減を使うことができます。こちらは50%までしか評価減がありませんので、自宅に比べるとやや少なくなっています。

 

なぜ50%なのかというと、これはおそらく自宅がなくなると結構深刻ですよね。あと家業が継げなくなるというのも結構深刻です。

 

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ですが、どこかに住んでいるところがある人が、家賃収入が入ってくるものがその資産を受け継ぐのに税金が多くなるのはそれは仕方のないことですよね。なので、少し自宅や事業用よりは優先順位が落とされているのです。

 

生活にすごく影響するわけじゃないということですね。自宅や事業用は優遇されて、家賃収入はおまけのようなものになります。おまけのところは50%ですよということですね。

 

 

小規模宅地等の特例の貸付事業用!

 

続いて、小規模宅地等の特例の貸付事業用についてさらに詳しくみていきます。これまでは亡くなった人が自宅として使っている土地は8割引きですよ、という説明をしてきました。実は小規模宅地等の特例はその他の土地にも使うことができます。

 

まず貸付事業用です。これは何かというと、アパートの敷地ですとか賃貸不動産の敷地、こうした敷地にも実は小規模宅地等の特例は使えます。具体的には、200uまで50%の減額を受けることができます。

 

先ほどの居住用、自宅の場合は330uまで8割引きなので、それに比べると少し減額の幅は低いですが、こういったものにも使えます。

 

そして「特定事業用」これは何かというと、亡くなった人が事業を営んでいる、例えば八百屋さんを営んでいてその八百屋の敷地だとか、そういった敷地であれば、400uまで8割引きが受けられます。これが一番大きいです。400uまで80%減額ですから。

 

お店をやっている方の場合、相続税を支払うためにお店を畳まなければいけない、そういった方をなくそうというのが趣旨です。

 

 

貸付事業用、特定事業用の要件とは?

 

ただし、貸付事業用、特定事業用について割引を受けるには条件があります。

 

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具体的な条件はどのようなものかというと、相続した人が事業を続けることが条件となっています。つまり、相続した人が事業を続けるのであれば、大幅な減額を受けることができるということです。

 

貸付事業用、アパートなどは比較的簡単です。賃料収入は入ってくる一方ですから、特に難しいことはありません。ですが、特定事業用というのは、その事業を継続しなくてはいけませんので、やはりそれなりに大変です。

 

 

小規模宅地等の特例は併用できるの?

 

特定居住用、貸付事業用、特定事業用と3つの種類の8割引きと5割引きがありますが、重要なのは適用方法になります。

 

自宅330uまで8割引きですよという小規模宅地等の特例と、貸付事業用、アパートの敷地は200u50%引き、これらを併用することは一部分しか認められません。つまり、一部併用可能という位置づけです。

 

特定居住用、自宅は8割引きですよ、特定事業用、お店は8割引きですよ、これは併用可能です。つまり、330uと400u、合計730uまで8割引きが受けられます。ですが、貸付事業と特定居住、この2つというのは限定的な併用しかできません。

 

ではどれくらい併用できるのかというと、非常に難しいというか、ややこしい考え方になりますのでこれは覚える必要はありません。覚える必要はありませんが、念のため書いておきますと・・・

 

これはどのように考えるのかというと、例えば自宅110uある人がいたとします。特定居住用というのは330uまで8割引きが受けられます。

 

本来は330uまで受けられる権利があるのですが、実際の自宅は110uだったということは、330u受けられるうちの110uを使った、つまり特例を33%使用したと考えます。

 

ですから、本来330u使える特例のうち110uを使用した、つまり33.3%部分を使用したということですね。

 

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そしてこの使い切れていない残りの66.7%部分を貸付事業用として使用できるのですが、貸付事業用の限度面積は200uまでなので、200u×66.7%=133.4uまでが特例の対象となり50%引きとなります。

 

このような考え方をします。なので少しややこしいですね。ややこしいですが、完全に併用できるわけではないということはお分かりいただけたかと思います。

 

ここで何が言えるのかというと、もし実家の土地の面積が330uもありません、110uくらいですという人の場合には、このシチュエーションと同様、貸付事業用に回せる部分がまだ残っていることになります。

 

なので、こういった人の方が、実は賃貸不動産などを購入して相続税対策をするといったときには減額の幅が大きくなります。ですから、そのような方はこうしたやり方にチャレンジしてみるのもよいかもしれません。

 

 

まとめ

 

ということで、以上が小規模宅地等の特例についてのお話です。ここまでが財産の分け方によって相続税が変わりますよといったことになります。ポイントは2つしかありません。

 

1つは配偶者の税額軽減です。夫婦間の相続は1億6,000万円まで税金はかかりませんけれども、必要以上に寄せ過ぎてしまうと次の税金がとんでもなく高くなってしまいます。なので、ここの比率については慎重に考えてください。

 

そして2つ目が小規模宅地等の特例です。特に自宅は8割引きです。

 

この自宅は8割引きというのは、配偶者か同居をしている親族が相続をすると受けられる特例なので、この自宅の相続のさせ方もぜひ使えるようにしたいです。

 

以上の2つを見ていただければ、相続税が非常に高くなってしまうということは避けられますので、これらを念頭においていただくことをおすすめします。

 

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