賃貸購入メリットデメリット比較!
中古マンションがおすすめ!
今回は、賃貸と購入のメリットとデメリットを比較したうえで、購入派の意見を紹介します。あなたの今のお住まいは購入でしょうか、それとも賃貸でしょうか、このどちらかになると思います。
まず賃貸は毎月家賃を払って住むわけですから、いつでも簡単に引越しすることができるのが大きなメリットといえます。
もちろん、引越しの費用や敷金・礼金、原状回復の費用を負担するとか、そういったデメリットはありますが、引越ししたいと思った時に引越すことができるのは大きなメリットです。
例えば、家族が増えて間取りが狭くなったとか、もっと広いところに住みたいとか、そういう時にも対処しやすいのが賃貸の良いところです。あるいは、近隣の人とトラブルになった時に、そこから離れて暮らしたいと思ったら、賃貸なら簡単にそれが可能になります。
ただ、デメリットとしては、毎月家賃を支払っていることが、単純な消費になってしまうことです。
もちろん必要経費ともいえますが、自分の資産には一切ならずにお金を払うのみということで、単純にお金が減っていってしまうということが一番のデメリットといえるのかもしれません。
一方、購入する場合はどうかというと・・・
まず引越しについては、賃貸と比較するとかなりハードルが高くなります。新築で家を買ったりすると、毎月10万円とか12万円とか、4,000万円、5,000万円の物件を買えばそれくらいの返済になってきます。
なので、引越しをするのでどなたかに貸さなければいけないとなったときには、賃料とローンの返済がトントンなり、毎月マイナス収支で人に貸さなければいけないというリスクが出てきます。
ちなみに、このリスクについては、後述する中古住宅を買うことでほぼ回避することは可能です。
例えば、マンションを購入した場合は、管理費や修繕積立金というのも負担しなければいけないので、毎月のローン返済プラス管理費や修繕積立金のお金も払わなければいけないということになります。すると、金額的にも毎月多くなる傾向があります。
一方、購入のメリットとしては・・・
賃貸の時は毎月ただただお金を払っていくだけでしたが、購入すると毎月払うローンのうちの元金分は、自分の資産に切り替わっていくと考えることができます。
もちろん、金利の分は金融機関の利益になってしまうので、買った本人からすれば、単純にお金を使ったことになってしまいます。
ですが、元金の部分は毎月毎月自分の資産に切り替わっていっていると考えれば、長期的にみると、持ち家を購入してしまった方が資産が増えていくという意味ではメリットと捉えることも可能です。
それから、持ち家を購入するタイミングが、例えば65歳とか70歳とかになってくると、今度は購入できなくなってきます。というのは、現金で購入するのならできますが、住宅ローンを組むのは難しくなってくるからです。
なので、65歳まで賃貸住宅に住んで、65歳になっていよいよ持ち家を購入しようとなっても、もうその時には家が購入できないケースは多いです。
あるいは、それが50歳代になったとしても、年金生活が始まってからプラス5年くらいはローン返済期間としてみてくれますが、30年とか35年というローンはまず組むのは難しくなってきます。もし住宅ローンが組めたとしても、月々の返済額が高くなってきます。
賃貸住宅でずっと暮らしていくのならいいのですが、ずっと賃貸で家賃を払い続けることに抵抗のある人は、逆算して少し早い段階で持ち家を購入するのがいいと思います。
ただ個人的には、持ち家を購入する場合には、新築で購入するよりも中古で購入することをおすすめします。
賃貸購入メリットデメリット比較!まとめ
賃貸に住むというのは、リスクが低い一方で家賃がもったいないという面もあります。他方、購入というのは融通は利きづらいですが、長期的な視点で見れば、上手に購入できればかなり良い資産形成ができます。
ちなみに、持ち家を購入すると、一般的には金融機関が不動産投資にはネガティブな評価をすると言われています。逆に、持ち家を所有していて、それで信用ができると評価してくれるケースもあります。
なので、高い買い物をしないで、あくまでも無理のない範囲でかなり安めの中古マンションを購入して、リフォームをするのがおすすめです。
なぜ中古マンションがおすすめなの?
持ち家を買うなら中古物件がおすすめです。新築を買うのと中古を買うのとでは大きく違うからです。
戸建てでもマンションでもいいのですが、新築ですと、例えば4,000万円の物件を買うと、ここにデベロッパーの利益やゼネコンの利益、広告宣伝費、各種人件費など、色々な費用が乗っています。
なので、買った瞬間にこの評価が30%とか40%とか、価値がダウンしてしまうのです。こうした意味から新築は危ないということがいえます。
また、単純に住宅ローンの返済が条件にもよりますが、35年で借りても毎月10〜12万円の支払いが出てきて、マンションであれば、これに管理費や修繕積立金が2.5〜3万円プラスされます。つまり、毎月13〜15万円くらいの費用がかかってきてしまいます。
なので、基本的には新築物件を購入するのはおすすめしません。ちなみに、価値が下がってきて、金融機関の評価も良くなくなってくると、今後、不動産投資をする場合などに影響が出てきます。
おすすめはやはり中古マンションの購入です..
できれば1,500万円くらいの中古マンションです。
築年数は少し古くてもいいので、築20年くらいで1,500〜2,000万円くらいの中古マンションがおすすめです。これくらいの中古マンションなら、多少築年数が古くてもリノベーションして、それ込で2,000万円弱になるようなものがいいです。もちろん、戸建てでもOKです。
そうすると、これで35年の住宅ローンを組むと、月々45,000〜60,000円くらいの返済で済みます。
マンションで管理費や修繕積立金がかかったとしても、月々70,000円くらいの負担で済みます。これなら賃貸住宅に住む費用とそれほど変わらない金額で持ち家を購入できます。
前述のとおり、ローンの返済で元金部分は自分の資産に切り替わっていきます。不動産の価値の変動はありますが、賃貸で毎月お金を捨てていくよりも持ち家を購入したいという場合は、こういう購入の仕方がおすすめです。
なお、中古物件の場合は、新築物件と比較して実際の価値との差が少ないので、金融機関からの信用を毀損しにくいということがあります。
老後のために不動産投資をする場合は?
それから、老後を考えて、もし将来不動産投資をする場合には、持ち家を購入することで、借入れが残っていたとしても、それを担保に融資をしてくれる金融機関もあります。
賃貸の場合はそういったスキームは組めませんが、持ち家があるとそういったスキームでアパート1棟を購入したりといった選択肢も出てきます。そこまで視野に入れると、賃貸よりも購入の方がよく、新築よりも中古を購入する方がよいという結論になります。
一般的には、賃貸に住んでいる人の方が、持ち家を購入してしまった人よりも金融機関の評価が良いということが言われていますが、先ほどのとおり、持ち家自体を担保に入れてお金を貸してくれる金融機関もあれば、持ち家であることが重要ですという金融機関もあります。
なので、老後のために不動産投資をしようと考えている場合に、絶対に持ち家を購入してはいけないというわけではありません。むしろ、中古できれいにリノベーションした安い物件を購入してしまうというということも、長い人生を考えたら1つの方法だといえます。
あまりにもゆっくりいつまでも賃貸に住んでいて、60歳になってからさあ持ち家を購入しようといっても、30年も住宅ローンは組めないですから、一生賃貸で払い続けるという覚悟のない人は、逆算してできるだけ早い段階で、安く上手にきれいな持ち家を中古で購入するということをやってしまった方がよいという考え方もあります。
なお、中古であればマンションでもいいですし、戸建てでもいいです。戸建てであれば土地も付いてきますからね。築年数の古い戸建てを購入して住み続けて、最終的には建物をなくして更地にしても、更地に価値がありますから、そういう購入の仕方もありです。
ということで、今回は、賃貸でなくて購入、新築でなく中古を購入するという考え方を紹介しました。