フラット35とは?わかりやすく簡単に!繰り上げ返済、借り換え金利..

 

 

フラット35とは?わかりやすく簡単に!

繰り上げ返済、借り換え金利..

 

 

フラット35というのは、その名の通りです。最長35年間金利が変わらない、フラットであるというところから名前が付けられています。

 

住宅ローンの中には、返済期間中、途中で金利が変わる変動金利であったり、2年、3年の期間は金利が固定だけれどその後は市場の動向に合わせて金利が変わってしまうタイプとか、色々あります。

 

これに対して、フラット35は、当初の金利がずっと35年間続くというところが特徴になります。今、フラット35の金利は1%台と非常に安くなっていますので、全期間固定金利にしたいと考えている方にとっては、非常にメリットが大きいです。

 

8年くらい前は3%を超えていましたから、それから比較すると半分くらいの金利になっています。例えば、住宅ローンの残高が1,000万円の場合、金利差が1%あると年間10万円も違ってきます。たかが1%と思いがちですが、金額にしてみると大きいですよね。

 

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家を買うというのは、人生のうちでも一番大きな買い物になりますから、どんな方法でカバーしていくのかについては、まずはリスクのあるなしを知らなくてはいけません。そして、どんな方法があるのかを知っておくと、自分で納得のいく住宅ローンが選べるようになります。

 

 

フラット35のメリットとは?

 

確かに、全期間固定金利のフラット35よりも、変動金利とか短期固定金利の方が金利は低いです。1%を切るような金利ですからね。ですが、その金利は将来どうなるのかわからないという不安があります。

 

一方、フラット35は今は1%台ですから変動金利などと比較すると高いです。でも逆に言えば、リスクがないから金利が高いとも言えるのです。安心の分だけ金利が高いのです。そういうふうに考えるとわかりやすいと思います。

 

ある意味、今、もうこれ以上下がりようがないくらい住宅ローン金利が下がっていますが、もし今の金利よりさらに下がってしまった場合は、金利が低くなるというリスクもあります。今以上にフラット35の金利も下がるかもしれませんからね。

 

なので、どれが正しいということはないのです。ただ、どんなリスクがあって、それを自分がどのようにマネジメントするのかというのが大事です。大きな金額ですから人任せにしないで、情報収集なり専門家に聞くなりして、しっかり納得して選ぶことが大切なのです。

 

今、国は景気を良くしよう、物価を上昇させようとしていますから、そうなってくるとやはり金利が上がってきます。今後金利が上がっていくのではないかと考える人にとっては、今フラット35で住宅ローンを組むのはおすすめです。

 

 

フラット35の金利は?

 

フラット35というのは、借入れが始まったら返済期間中の金利が変わらないという特徴があります。その金利が今史上最低金利と、非常に低くなっています。

 

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返済期間が21年以上ですと1%台、返済期間20年以下だとさらに低い金利で借りられます。なので、少し年齢が高い方や借り換えの方、返済期間は35年もいらないという人にとっては、非常に低い金利メリットを受けられます。

 

ちなみに、フラット35は「35」といっても、絶対に35年間借りなくてはいけないというわけではありません。あくまでも最長35年なので、その範囲内で選ぶことができます。

 

当然、20年以下でも借りることができます。ある調査結果では、フラット35で住宅ローンを組んだ45〜54歳の人のうち、4人に1人が20年以下の返済期間となっています。

 

 

フラット35の借り換えは?

 

ただし、フラット35は最短15年以上ということになっています。

 

ですから、フラット35を借り換えで使う場合には、返済期間が15年以上になる点には注意が必要になります。例えば、今借りている住宅ローンが残り10年といった場合には、フラット35での借り換えはできないということになります。

 

ただ、借り換えの場合は当然返済期間が短くなるケースが多いですから、そうなると低い金利で借りることができます。

 

今、銀行で住宅ローンを借りているけれど、フラット35で見直そうかなと考えている場合は、ハードルとしては残りの返済期間が15年以上残っているということになります。

 

先日相談を受けた方で、すでにある銀行で住宅ローンを借りていたのですが、総合的に見直ししましょうという時に、「住宅ローンは一度設定したら、一生涯絶対に何もできないと思ってました」とおっしゃっていました。

 

これまで繰り上げ返済も全くせず、毎月決まった返済額をひたすら支払っていたということでした。

 

もちろん、借りたものをきちんと返すのは大事です。ですが、住宅ローンの見直しや、他の商品と比較してできるだけお得なものを選ぶというのも重要です。

 

 

フラット35の繰り上げ返済と見直しは?

 

かつては、フラット35の繰り上げ返済は100万円以上でないとできませんでした。

 

それが改正されて、今はインターネットサービス「住・My Note(読み方:すまいのーと)」に登録すると、10万円以上から繰り上げ返済ができるようになりました。しかも、繰り上げ返済の手数料は今までと同様無料です。

 

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なので、繰り上げ返済や見直しを検討している方にとっては、非常に使いやすくなったといえます。

 

ただ、住宅ローン金利というのは、ローンの中では一番低いものですから、そこを一生懸命返済したために、いざという時にお金が足りなくて、カーローンを組んだり、教育ローンを組んだりということでは本末転倒です。

 

カーローンや教育ローンの金利は、住宅ローン金利に比べたら遥かに高いですからね。家を買って、お子さんがどんどん成長して学費がかかる世代の方の中では、そんなに繰り上げ返済にどんどん回せる大きなお金がある家庭もそうそうないと思います。

 

そうなると、100万円とかではなく10万円とか小さい単位で、1年に1回程度入れて満足感を味わうというのはいいのかもしれません。

 

繰り上げ返済すると、当然利息分が軽減されますからね。フラット35ですと繰り上げ返済分期間を短くすることもできますし、月々の返済を減らすということもできます。どちらの方法でも変更可能です。

 

 

フラット35Sとは?

 

フラット35の特徴は、その名のとおり、最長35年間金利がフラット、変わらないというものです。

 

この中の制度に「フラット35S」というものがあります。このフラット35Sは、例えば、省エネルギー性の高い住宅であるとか、耐震性の高い住宅とか、そういった性能の優れた住宅を買う場合は、フラット35の金利をさらに引き下げるという制度です。

 

 

フラット35Sの金利は?

 

フラット35Sの金利は、フラット35の金利から当初10年間あるいは当初5年間、0.3%引き下げてもらえます。ちなみに、10年か5年かというのは、その住宅の性能レベルによります。

 

長期優良住宅というと、省エネルギー性や耐震性など色々な性能がパッケージになっている住宅で、今の国の基準だと一番高いというレベルです。そういった長期優良住宅の場合は、当初10年間金利が優遇されます。

 

また、そこまではちょっといかないのだけれど、省エネルギー性だけとか、耐震性だけとか、そういった長期優良住宅ほどではないのだけれどというレベルの性能の住宅の場合には、当初5年間金利が優遇されます。

 

フラット35Sの金利は、こうした2段階の制度になっています。

 

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フラット35Sは借り換えでも使える!

 

住宅の性能については、普通の人にはなかなかわかりませんから、住宅メーカーの方に、「フラット35Sの10年間引き下げ対象になりますか?」と聞いてみて下さい。それによって、買う家のレベルもわかると思います。

 

フラット35Sだとかなり金利が安くなりますから、短期の固定金利よりもフラットの方が高いというイメージだけではなくて、「自分は今どれくらいの金利で借りているのだろう」とか、「いくらの金利で借り入れを実行するのだろう」など、関心を持つことが非常に大事です。

 

今から家を買う人ばかりではなく、借り換えの時にも適用されますからね。

 

特に短期の固定金利だと、最初の固定金利の更新を過ぎたら当初の金利よりも若干上がっていたりするケースもあります。そういう時にしっかり見ていないと、かなり世の中の水準より高い金利で借りっぱなしになっているということにもなりかねません。

 

同じ金利がかかってくるのであれば、よりお得な金利を選びたいです。「固定金利がいいのか変動金利がいいのか」という問いに答えはありません。当然、色々な考え方がありますし、家庭環境や家族構成などにもよるからです。

 

でも、固定なら固定、変動なら変動、短期固定なら短期固定、それぞれのカテゴリの中で一番良いものを選ぶ、これには答えがあります。

 

 

フラット35Sは中古住宅でも使える!

 

フラット35は新築住宅だけでなく、中古住宅でも使えます。

 

中古住宅の場合、物件の耐久性や劣化状況という審査がありますので、それに合格した住宅であれば、最長35年間の返済が可能です。特に築年数は問われませんので、あくまでも物件の状況によるということです。

 

フラット35のホームページに行くと、色々なシミュレーションができますから、ぜひ一度トライしてみることをおすすめします。

 

「自分の年収だったらいくらくらい借りれるのかな」とか、「月々の返済がいくらだったらいくらくらい借りれるのかな」とか、そういった資金シミュレーションができます。

 

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