賃貸か購入か？
住宅ローンで資産運用！
今回は、住宅ローンを組んでマイホームを購入する場合、その支払いの一部は資産としての一面もあるというお話です。
例えば、3,000万円のマンションを買うことを考えた場合です。もちろん、3,000万円のキャッシュがないと、その売買代金を売主さんに対して払えませんから、お金がなければなりません。ただ、キャッシュでポンと買える人もなかなかいないと思います。
そこで、ほとんどの人が住宅ローンを組んで、そのお金を一括で銀行から借りて、それを毎月分割で支払っていくことをするわけです。では、例えば、毎月8万円の家賃を払っていった場合はどうでしょうか？
これは年間96万円になりますが、この支払先は大家さんですから、このお金が取り戻せる余地は一切ありません。ところが、住宅ローンの場合は、この仕組みをよく把握すると、実は返ってくるお金があるということに気がつきます。
住宅ローンが資産運用になる？
例えば、金利1％、35年返済で3,000万円の住宅ローンを借りたとします。この3,000万円を借りて毎月せっせと返済していくわけですが、この毎月の支払が約85,000円です。約85,000の返済を35年間していくことになります。
ここで考えていただきたいのは、この85,000円の支払いというのは何に充てられているのかということです。ここがポイントです。住宅ローンの支払いというのは、この85,000円の中に内訳があるのです。
1つは元本の返済です。つまり、借りたお金の返済です。
もう1つは利息です。お金を借りますから、要はお金のレンタル料金です。3,000万円というお金をレンタルするために利息を取られます。この元本と利息の合計額が85,000円ということになります。ここが家賃と住宅ローンとの大きな違いになります。
そうすると、これを毎月返済していって、例えば10年経ったとすると、どういうことが起こるのかというと・・・
当然、借金3,000万円のうち、10年間で返済し終えるお金というのがあります。これが753万円です。10年経った時点で、金利が10年間一定だったとすると、10年後の残債、借りたお金の残額は2,247万円（3,000万円−753万円）に減額されています。
そうすると、ここで考えていただきたいのは、例えば、住宅ローンは売買代金の100％借りられる制度になっていますから、わかりやすく3,000万円のマンションを100％ローンで買ったとして、10年後にこのマンションを同じ3,000万円で売却できるとしたらどうでしょうか？
「3,000万円で買ったマンションが10年後に3,000万円で売れました」という場合は、銀行に返済するお金は2,247円ですから、返済し終わった金額753万円というお金は手取りで入ってくることになります。
売買の際には諸費用等がかかりますから、実際にはもう少し少なくなりますが、わかりやすいように単純にしています。
3,000万円で買ったマンションを10年後に3,000万円で売却した場合、その10年間に返済が進んでいますから、残債は2,247万円に減っています。
そうすると、3,000万円で売却した場合、手元に753万円残るということになるわけです。買う時には100％ローンですから、お金は使っていません。つまり、買う時には丸々借りて、売る時には753万円残るということです。これが住宅ローンの大きな特徴の1つです。
賃貸か購入か？
住宅ローンで資産運用！まとめ
賃貸がお得なのか、購入がお得なのか、これについては色々な判断がありますが、その中で、家を買おうと考えた場合には、“なるべく価値が下がりにくい物件を割安な価格で買えば”、5年、10年住んで将来売却する際に、住宅ローンの返済の中で一部は貯蓄に回る形になるのです。
もちろん、利息については、銀行にお金をレンタルしたお金なので絶対に返ってきません。
ですが、元本の返済というのは、ある意味貯蓄をしているような部分の支払いになりますので、売却価格が購入価格を維持できるような形で売れれば、その時にお金が戻ってくる、貯金が10年満期で下りてくるようなイメージになります。
こうしたことも可能になるのが、住宅ローンの大きな特徴になっています。
ですから、賃貸と購入のどっちがお得なのかというのをよく見極めたうえで、購入しようということになったら、住宅ローンにはこうした資産運用の一面がありますから、売却価格がなるべく下がりにくい物件を買う、あるいは今の時点でなるべく割安な物件を買うことをおすすめします。
そうすると、10年、20年住む中で、知らず知らずのうちに、一部貯蓄をしているという形ができます。つまり、住宅ローンで資産運用ができることになるのです。
住宅ローンと資産運用の併用とは？
住宅ローンを組んで住宅を購入した場合、その後繰り上げ返済をするかどうかという話があります。通常は、余裕資金ができてきたら、できるだけ早く繰り上げ返済をした方が効率が良いと言われます。
確かに数字上はそうなのかもしれません。ただ、そういう考え方もありますが、一方で別の考え方もあります。それは、住宅ローンを組んでいても、もう片方で資産運用をするというものです
毎度毎度、お金が貯まったら繰り上げ返済していくということになりますと、意外に資金が手元になくなったりします。そうなると、いざという時、繰り上げ返済した分を戻すというわけにはいきません。
とはいえ、資金を手元に寝かしておくのももったいないです。ですから、それを運用するのです。もちろん、資産運用に失敗したらどうなるのかという問題もありますが、その運用に失敗しないようにすればいいわけです。
片方でそういった資産運用をしながら、それが上手くいったらそれを繰り上げ返済に使うのはありだと思います。手元に一定のお金があると、不意にお金が必要になった時には、すぐにそこから出せるのがメリットと言えます。
もう1つのメリットとしては、ここで資産運用について学べるチャンスでもあります。いずれ住宅ローンを完済した後に、新たに資産を運用するというよりも、事前に色々な経験値を積んでおけば、後で判断ミスを起こしにくくなります。
ということで、できれば住宅ローンを組みながらも、一方では資産運用をやっていくことをおすすめします。