住宅ローン破産しない方法！
滞納して払えないと破産者に？
住宅ローン破産をしないための方法として、5つのポイントがあります。1つ目のポイントは、どれくらい借りたら危ないのかを知ることです。
住宅ローンを滞納して払えないで最終的に破産者になってしまうというのは、ある一定割合でいます。その原因というのは、はっきり言ってしまうと“借りすぎ”です。
マイホームは一生に一度の買い物ですから、“できるだけ良い物件を”ということで、どんどん値段が上がっていってしまうのです。そうして、自分が借りられるギリギリまで住宅ローンを組んで家を建ててしまって、最終的に住宅ローン破産してしまう方がいます。
では、住宅ローンをいくらくらい借りたら危ないのかという話になります。
これは、銀行の方でも当然住宅ローン破産しないように、貸出金額の上限は決めています。それは、1年間に返済できるのが、大体年収の35％以内くらいになるような金額です。
ただ、年収の35％というのは、実はかなり無理のある金額です。
収入のうち住宅ローン返済に占める割合が多いですから、子供を塾へ通わせたり、家族で旅行に行くのは厳しいとか、そういったイメージになります。つまり、銀行が貸してくれるという最大金額を借りるのは、かなり危ないということです。
一般的に無理のない借入金額としては、大体年収の25％くらいに抑えるのがよいと言われています。ただし、生活というのは当然家のことだけではなくて、旅行や外食その他色々なこともあるわけです。
そういったことも含めてトータルで平穏な生活を送ろうと考えたら、住宅にかける金額は25％よりも少し減らして年収の20％程度に抑えておくと、あまり我慢しなくてもよい生活が送れると思います。
2つ目の住宅ローン破産しない方法は・・・
絶対に超えてはならない予算を決めるということです。これは非常に重要です。
最初は、家を建てるのにどれくらいのお金がかかるのかよくわからないので、例えば、住宅展示場に足を運んでみたり、見学会に参加してみたりすると思います。
そこで、どんどん良い物件を目にしてしまうと、例えば、初めは中古住宅でいいかなと思っていたのが、建売住宅を目にしてしまうと新築の建売住宅がよくなったり、あるいは、住宅展示場などに行くと、一戸建てを自由設計で建てたくなったりするものです。
仮に自由設計の家を建てようと思ったら、理想の形をまず作っていくわけですが、そこで提示される金額というのはものすごく高いわけです。そこに一度基準ができてしまうと、「そこからいくら下げようか」という話になってきます。
そうすると、本来は2,500万円くらいで収めておけば、無理のない生活を送れるのに、最初に提示された金額が4,000万円くらいで、そこからどれだけ下げようかということで、「3,000万円くらいならいいかな」という決め方をしてしまうと、無理が出てきてしまうのです。
ですから、まずは「自分たちが毎月、毎年いくらくらいまでのお金を居住費にかけられるのか」、ということをまず決めることがポイントになります。
その金額を決めたうえで、その予算ならいくらくらいの住宅ローンが組めて、今は頭金が○○円あるから、家を買うのならこれくらいの金額にしようということを決めるわけです。
これは、正しい順序で合理的に決めていった金額ですから、この金額を超えないようにすれば、後々住宅ローンを滞納して払えないで破産者になってしまうリスクは低くなります。
ということで、まずはその予算を先に決めることが大事です。
3つ目の住宅ローン破産しない方法は・・・
住宅ローンを借りる際や家を建てる際には、結構な諸費用がかかってきますので、その費用を忘れないということです。
例えば、住宅の工事費が2,000万円の家を建てるとすると、トータルでは2,500万円近い金額になります。これは、水道の引き込みや電気の工事、現場の管理費などが別になっていて本体価格に含まれていないことがあるからです。
そういった諸々の費用も含めていくらになるのかということを考えながら、業者と打ち合わせをして金額を決めていく必要があるのです。
また、土地にもよりますが、地盤改良が必要になるケースが結構あります。
家を建てる前には地盤調査を必ずやるのですが、そこで地盤があまり固くなくて柔らかい地盤なので地盤改良をしましょうという時には、穴を掘って杭を打ったり、コンクリートを流したりという地盤改良の仕方があるのですが、およそ100万円〜200万円くらいかかります。
ですから、あまり地盤が良くない地域の場合は、こうした費用も考慮しておく必要があります。
4つ目の住宅ローン破産しない方法は・・・
売却のことを考えて頭金を多め入れるということです。
将来、様々な理由によって、家を売らなければいけないこともあると思います。例えば、転勤になったとか、住み替えをしたいとか、離婚で家を処分しなければならなくなったとか、です。
そういった場合は、当然住宅ローンが残っているので、このローンを完済しないと家は売れません。
なぜかというと、住宅ローンを借りている銀行に、その家は担保として取られているので、その担保が外れないと売買ができないからです。この時に問題になるのが、売却できる金額よりも住宅ローンの方が高い場合です。
例えば、3,000万円で買った家が、数年経って2,000万円まで価格が下落して、その2,000万円で売れそうだとなった時に、住宅ローンの残債が2,500万円だったとすると、2,000万円は入ってきますが、残り500万円をどうするのかということが問題になるのです。
この500万円は現金で用意しておかないと、銀行に完済できませんから、どうにかしてその500万円をつくらなければいけないという形になってしまうのです。
この際に頭金で500万円入れておけば、残債は500万円少ないはずですから、2,000万円で売却することができるということになります。
もちろん、頭金を入れないで手元に現金500万円を持っているというのもありですが、使わない現金を持っているくらいなら、頭金で入れておいた方が利息が少なくなるのでお得です。
そこで、頭金の目安ですが、新築の家を買う場合なら3割程度は入れていおきたいです。そうすれば、売却時に価格が下がったとしても、残債が残らないで売りきることができる可能性が高いですからね。
5つ目の住宅ローン破産しない方法は・・・
もし無理があるようなら計画を変更するということです。
これまで、住宅ローンを借りる場合には色々なお金がかかるし、家を建てる場合にも諸費用などがかかってくるというお話をしてきました。その結果、当初の予算を超えてしまったという場合もあるかもしれません。
その場合には、できれば計画を変更した方が後々良い結果をもたらすはずです。人によっては、多少無理をしても、それは自分の資産になるものだからいいのではないかと考えるかもしれません。
ですが、それで滞納して住宅ローンが払えないで破産してしまったら、その家を手放さなければいけなくなり、家族との平穏な生活も送ることができなくなってしまいます。
ですから、できれば妥協できる範囲内で、例えば、部屋を少し狭くするとか、設備を若干落として余裕ができた時に良いものに変えていくとか、そういうことも可能だと思います。
土地は後から変更できないので、希望のエリアを買った方がいいと思いますが、あまりにも予算をオーバーするようなら、エリアを変更することも検討したいです。
有名な住宅メーカーで家を建てたいと考えていたところを、別のもう少し低予算の建築メーカーに替えるなども検討した方がいいですね。
また、もし両親などから資金援助をしてもらえるようなら、それも検討したいです。
というのは、住宅取得等資金の贈与の特例という制度があって、一般住宅なら1,000万円まで、省エネまたは耐震性を見たす住宅なら1,500万円までは非課税で資金援助してもらうことが可能だからです。
この制度を使って資金援助をしてもらうのも1つの方法だと思います。