変動金利と固定金利比較!
住宅ローンならどちら?
多くの人が家を買う際に住宅ローンを利用します。その際に誰もが迷うのが、固定金利と変動金利のどちらを選択しようということです。多くの方がこの悩みを抱えています。
そこで、今回は固定金利と変動金利の比較、それぞれの特徴や具体例、最近の傾向などについて解説していきます。
住宅ローンならどちら?
変動金利固定金利比較!
全期間固定金利の大きな特徴は、住宅ローンを借りている間ずっと返済額が変わらないということです。
一方、変動金利は、支払いが少なくなったり多くなったり、その時々の金利に合わせて返済額が多くなったり少なくなったりしながら返済していくのが特徴です。
ただし、5年間は金利が据え置かれます。つまり、その5年間、実際には金利が上がったり下がったりしているのですが、変わらないということです。
そして、その5年間に金利が下がっていれば次の5年間に影響が出ますし、金利が上がっていれば次の5年間に影響が出ることになります。こうした支払方法になっているのが変動金利になります。
住宅ローンの金利タイプを大きく分けると、この固定金利と変動金利の2つのタイプに分かれるのですが、その他のタイプとして、段階固定金利という制度があります。
段階固定金利は、基本的には固定金利なのですが、最初の一定期間少し金利が安く抑えられている商品になります。
一般的に多いのは「フラット35S」です。「一定の住宅の性能があったら当初の10年間は金利が安い、ただ全体的には固定金利」というような住宅ローンです。
あと、変動金利に近い金利タイプで、固定金利期間選択型というものもあります。
固定金利期間選択型は、当初3年間とか当初5年間、当初10年間は金利を据え置いて、その期間が終了した時、また次の3年、5年、10年、あるいは変動金利を選択しながら進んでいく金利タイプになります。
なので、固定金利期間選択型は、どちらかといえば変動金利に近いといえます。
固定金利・変動金利のメリット・デメリットとは?
まず固定金利のメリットは、当初の金利が最後までずっと続くため、金利が上昇しても返済額が変わらないので安心ということです。固定金利なら、生活設計も立てやすいです。ただし、固定金利は金利が高いので、支払いが少し多いというのがデメリットになります。
次に、変動金利のメリットは、金利が低い、すなわち支払いが安いということです。ちなみに、金利が下がっていくような局面においては、返済額が減るということもあり得ます。
ただし、変動金利は先々の金利が全く見えないので、返済計画が安定しないという大きなデメリットがあります。
また、金利が上昇していくような局面においては、返済額も増えていくということになります。今、史上最低金利だと言われていますので、今後金利が上がる可能性も十分考えられますので注意が必要です。
固定金利と変動金利の事例で比較!
例えば、2,500万円の住宅ローンを35年返済、ボーナス払いなしで組んだケースで比較してみます。この場合、固定金利と変動金利でどのような差があるのか比較してみます。
固定金利の方は、フラット35S、当初10年金利1.31%、11年目以降1.61%、変動金利の方は0.075%とします。
すると、固定金利の方は月々76,296円、変動金利の方は月々69,123円で、この返済額の差は7,173円となりました。また、利息を比較すると、固定金利の方は7,044,888円、変動金利の方は4,032,043円と、利息の差は約300万円にも上りました。
さらに、総返済額を比較すると、固定金利の方は32,044,888円、変動金利の方は29,032,043円と、この差も約300万円となりました。
ただし、この比較は、変動金利の金利が変わっていないことが前提となっているので、この差額300万円は、金利が上がっていけば段々なくなっていくということになります。
固定金利と変動金利の金利推移の比較!
変動金利の場合、今後の金利の推移がどうなっていくのかが一番の心配事だと思います。これについては、過去20年間どのように金利が推移してきたかを見ると参考になります。
過去20年間には、サブプライムローン問題やリーマンショックのようなことがありました。
そのような中、金利がどのように推移していたかというと、一番変動が大きかったのは3年固定でした。過去20年間で、金利の振れ幅は1.15%ありました。次に振れ幅が大きかったのは10年固定で、0.85%の振れ幅がありました。
そして、意外だったのは変動金利で、振れ幅は少なく0.65%の金利の幅で動いていました。個人的にも変動金利があまり動いていないのは意外だったのですが、これが過去20年の住宅ローン金利の推移の実態です。
みんなが選択しているのは
固定金利と変動金利のどちら?
過去15年間くらいのみんなが選択している金利のグラフを見ると、15年前は3年固定が一番人気でした。現在は、3年固定はあまり人気がありません。今一番人気なのは変動金利です。約4割の方が変動金利を選択しています。
これが住宅ローン金利の現状です。
住宅ローンの考え方としては、今史上最低金利ですから、長い期間固定金利を選択した方がお得という考え方もあります。一方、別の考え方として、支払いがずっと少ない変動金利を選択し続けた方が、最終的な総支払額ではお得という考え方もあります。
これは両方考えられると思います。
それ以外の考え方としては、お金に余力のある時には、どんどん繰り上げ返済していって、元金を減らしていけば、仮に金利が上昇局面になってもそれほど返済に困らない、という考え方もあります。
結局、固定金利を選択しても、変動金利と比較したら、多く返済してしまっているというリスクがあるかもしれません。
変動金利を選択した場合は、確かに金利は低いけれど、将来金利が上がる可能性もあって不安だというリスクがあります。どちらを選択してもリスクがあるのが住宅ローンなのです。