住宅ローン変動金利仕組みとリスク!今後の推移は?

 

 

住宅ローン変動金利仕組みリスク

今後の推移は?

 

 

今回は住宅ローンの変動金利の仕組みとリスクについてのお話しです。

 

変動金利というのは、文字どおり金利が変動するという意味です。なので、よく「変動金利はリスクがあるんですよね」とか「変動金利では組まない方がいいですか」とか「これから金利は上がるなら危険ですよね」という相談を受けます。

 

変動金利には、メリットもあればデメリットもあります。まずメリットとしては、金利がメチャクチャ安いということが挙げられます。

 

現在の各銀行のいわゆる店頭表示金利として、チラシとかパンフレット、あるいはインターネットで公開されている金利というのがあります。ただ、実際に銀行がお客さんに対して貸し出す金利(実効金利)というのは、そこからかなりディスカウントされています。

 

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それはなぜかというと、やはり住宅ローンの争奪戦が各銀行間で繰り広げられているからです。つまり、大手メガバンクをはじめ、中小銀行、郵貯をはじめ公的な銀行が争奪戦をしている関係で、この変動金利は非常に安くなっているのです。

 

ちなみに、この変動金利の実際の実効金利というのは、1%を切るくらいになっています。ある一定の審査基準に合格すれば、例えば0.9%とか0.8%とか、そういった水準で借りれることができます。

 

ですから、非常に格安でお金を借りられるという意味では、メリットが高いといえます。ただし、変動金利にはデメリットもあります。

 

 

変動金利のデメリットとは?

 

変動金利は、やはり金利が変動することになりますから、金利が上がればそれに連動して貸出金利も上がるということになっています。なので、これがリスクになるとも言えるのですが、それは状況にもよります。

 

それから、1つあまり知られていない変動金利の仕組みがあるので、それについて解説しておきます。

 

変動金利というのは、「変動」とありますので、市場の金利が上がれば返済額も上がるということをイメージしがちです。ですが、実は変動金利というのは、住宅ローンを組んでから5年間は、返済額自体は全く変わらないのです。

 

例えば、月々10万円の返済額でスタートすると、5年間は金利が上がろうが下がろうが、月々10万円は変わりません。では何が変わるのかというと、返済額の内訳が変わるのです。

 

月々10万円の中で、利息と元金のバランスを取って返済しているわけですが、金利が上がれば利息が増えて元金が減る、金利が下がれば利息が減って元金が増える、こういう仕組みになっているのです。

 

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なので、月々の返済額自体は5年間変わりません。つまり、変動金利だからといって、うなぎ登りに返済額がどんどん上がっていくかというと、そうではないのです。これが変動金利の特徴であり仕組みなのです。

 

ということで、変動金利のメリットは金利が非常に安いこと、デメリットは市場の金利相場に合わせて上にも下にも振れるということ、になります。

 

そして、実際に私たちが銀行に対して支払う返済額に関しては、5年間固定されているというのは意外に知られていないポイントです。

 

ですから、変動金利ということで、返済額の内訳は市場金利に連動して上下変動ありますが、返済していく金額は5年間固定されているので、当面の生活資金が金利上昇によってひっ迫するということはないわけです。

 

そうはいっても、金利が上がり続けると元金が支払い切れなくなるということも実はあります。ただそれは、過去バブルの時代の一時期にしか経験がありませんので、そこまでの心配はしなくてもいいのかもしれません。

 

 

変動金利から固定金利に乗り換えられる?

 

変動金利というのは、住宅ローンを借りてからローンの返済をスタートさせた以降、いつでも固定金利に乗り換えられるという特約が付いているケースがほとんどです。

 

なので、今のように金利の安い時に安い金利のメリットを享受して、その後市場経済動向を見極めながら、そろそろ金利が上がりそうだなと感じるのなら、その時点で固定金利に切り替えるということも可能です。

 

その際は、銀行の窓口の担当者と打ち合わせをしながら、決定していくことになります。

 

 

変動金利の今後の推移は?

 

変動金利の過去の推移、ちょうどバブルが弾けてからの金利の推移について、遡って調べてみました。

 

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バブル崩壊後、金利が下がってきて変動金利が4%になって、平成7年に2%台になりました。

 

その時、2.625%という金利でした。そこから現在まで20年以上経ちますが、その間の変動金利の幅というのは、0.5%程度しかありませんでした。つまり、たった0.5%の幅で動いていたということなのです。

 

先ほどの2.625%という金利になって、そこから一番下がった時で2.375%になりました。そこから下にはいっていませんが、そこから若干上昇局面になり2.875%まで上昇しました。そこからまた、0.2%ずつ下がって現在の2.475%という金利になってきたのです。

 

つまり、この20年間というのは、それほど大きな変動幅はなかったということです。

 

ただ1つ言えることは、過去の金利よりも今現時点の方が、非常に金利が安いということです。なぜかというと、今現時点では1%を切っているからです。これは、優遇金利が付いているからです。

 

しかも、「借入期間中ずっと店頭金利から優遇金利を引きますよ」というものすごく良い条件を、ほとんどの金融機関で付けてくれているからです。

 

ということで、現時点の変動金利が高いとか安いというよりも、優遇金利が1.5%とか1.7%付いてくるだけでも、非常に大きなメリットがあるといえます。

 

もちろん、変動金利の今後の推移は誰にもわかりませんが、過去の変動金利の推移から見ても0.5%程度の動き、そして今、優遇金利の幅が3〜4倍くらい増えてきているという点にはメリットがあるといえそうです。

 

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