住宅ローンは全期間固定金利にすべきです!借り換えも!

 

 

住宅ローン全期間固定金利にすべきです!

借り換えも!

 

 

住宅ローンの借り換えは、全期間固定金利がおすすめです。よく「変動金利の方が低いから、最初は変動金利で借りておいて、金利が上がりそうだなと思った時に固定金利にすればいい」という話を聞きます。

 

個人的にも、気持ちはよくわかります。ただそれは、非常に素人的な考えであって、現実的にはできません。つまり、実際にやろうとしても、金利上昇時に固定金利に変更することはできないのです。

 

なぜかというと、今、固定金利より変動金利の方が安いですが、変動金利もやがて上がっていきます。

 

そして、変動金利が上がってきて、「返済がきつくなりそうだな」と思った時に、ここで固定金利にしようとすると、今よりも高い固定金利になっているわけですから、払えないのです。

 

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例えば、今、固定金利が3%、変動金利が1.5%だったとして、1.5%の金利差は大きいということで、変動金利にしたとします。その後、金利が1%も上昇してきて変動金利が2.5%になったので、固定金利に変えようかと考えたとします。

 

その時、固定金利は3%から1%プラスして4%になっているかというと、実は5%くらいになっているのです。つまり、固定金利の方が上昇幅が大きいのです。

 

 

これはどういうことかというと・・・

 

変動金利よりも固定金利の方が先に動くからなのです。ですから、変動金利が上がった時には、すでに固定金利は上がっているので、先ほどような「変動金利が上がったら固定金利にすればいい」ということはできません。

 

多くの方は、「変動金利が高くなってきたら固定金利に切り替えたらいいじゃないか」と考えるわけですが、そのタイミングを計ることはできないのです。

 

実際、変動金利が上がっていった時に、返済がきつくなって固定金利にしたいというような場合ですと、もうその時点で固定金利には換えられないのです。

 

なぜなら、固定金利に変更したら、月々の返済がもっと増えてしまうからです。おそらくジリ貧になっていくので、その選択肢はないと思います。これは変動金利のワナと言えます。

 

変動金利からタイミングを計って固定金利に変更するなど、プロでも難しいのですから、もうそんなことは気にしないで、どんな時でも全期間固定金利にしてしまえばいいのです。そうすれば、何も考える必要もなくなります。

 

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フラット35もありますし、他の金融機関もありますが、おそらく一番安いのはフラット35です。ただ、フラット35には条件がありますので、自分で住む場合とか、床面積の条件を満たす必要はあります。

 

住宅ローンには、例えば、3年固定とか5年固定、10年固定がありますが、これらは先ほどの変動金利のワナに陥ってしまいますので、一切不要です。3年固定が終わったら変動金利に移りますから、結局一緒なのです。

 

 

変動金利と固定金利のどちらがお得なの?

 

住宅ローンを組む際、変動金利と固定金利のどちらを選ぶのがいいのか迷われると思います。でも、全期間固定金利を選んでおけば間違いないです。

 

そもそも大きな借金をしてマイホームを購入すること自体、非常にリスクが高いのです。その上、さらに変動金利でリスクを取るというのは、あまりにもリスクを取り過ぎています。

 

不動産会社などから出される「このくらいで支払えますよ」というシミュレーションは、すべて変動金利の一番安いもので設定されています。

 

「今の家賃よりも2万円くらい安くなりますよ」とか「家賃と同じ値段で、最新設備の整った家に住めますよ」とか「35年払い終わった時には、あなたのものになりますよ」など、よくあるセールストークです。

 

あなたのところにも、そういったビラやチラシを目にしたことがあると思います。こうした広告に騙されてはいけません。あちらは家を売りたいわけですから、色々な数字を出してきてお得なように見せます。ですが、こうしたシミュレーションはリスクが高すぎるのです。

 

これから先、35年の間に金利が上がるか下がるかなど、誰にも予測できません。もしかしたら今よりも下がるかもしれません。ですが、10年後、20年後の金利がどうなっているのかなど、どんなプロでも予測できないものなのです。

 

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ですから、そういった不可能なものに対して、私たちはどう対処すればいいのかというと・・・

 

 

最悪の事態を避ければいいのです..

 

つまり、住宅ローン破産にならないようにすればいいわけです。

 

金利がグッと上がってきて、今、元利均等返済で払っていくとして、元本分はどんどん増えていきますが、金利分も増えることによって、返済額が増えてしまいます。一方、返済額が増えていかない元利均等返済だと、その分だけ元本充当分が減ってしまいます。

 

しかも、変動金利は6ヵ月固定で階段状に上がっていきますので、もし金利が急激に上がった時には、元本の充当もないという状態になってしまいます。今、変動金利1%だと仮定して、1年間で1%金利が上がると、金利分が2倍になるということです。

 

通常、住宅ローンの支払いは、元本充当分と金利充当分で、1年目からちょうど半々くらいになるのなら健全と言えます。

 

ですが、ほとんどの場合は、金利分が8割を占めて2割が元本になっているのです。それで徐々に元本分を減らしていって、金利分も減っていって、最終的に元本充当が増えていって、というのが支払固定です。

 

月々8万円なら、その内訳の8割が金利分ということです。そうすると、今の金利分が、あと数年後に2倍になるということは、月々の返済額は8万円では収まらなくなるわけです。つまり、支払い分より金利の金額の方が大きくなってしまうということです。

 

ただ、支払金額は固定ということを銀行は約束してくれているので、半年後に調整して、8万円だったものがこのままでは払いきれないので、「月々12万円になります」ということになるのです。

 

今の支払いから、月々4万円支払いが増えるとなったら、家計は破綻してしまうはずです。

 

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不動産会社のセールストークでは、「今払っている賃貸の家賃と同じくらいの金額で買えます」ということですが、家が大きくなると固定費もかかるものなのです。不動産会社のシミュレーションには、一切固定費は入っていないはずです。

 

そういったことを考えると、マイホームを購入すること自体、やはりリスクは高いのです。

 

ということで、住宅ローンの金利選びでは、全期間固定金利がおすすめです。そして、全期間固定金利で返済していって、繰り上げ返済するのであればしていけばいいと思います。

 

 

借り換えの場合も全期間固定金利で!

 

今すでに住宅ローンを借りている方で、借り換えを考えている人は、今、積極的にやった方がいいかもしれません。例えば、フラット35を借りていて、返済期間がまだ20年くらい残っていて、金利差が0.5%あるのなら、借り換えした方が総支払金額は減ります。

 

借り換えをする場合には、事務手数料が何十万円もかかって、かつ、抵当権なども更新しなければいけないのでそのお金もかかります。通常、30〜50万円くらいの手数料がかかりますが、それでもお得になると思います。

 

例えば、固定金利10年で契約している場合、2%以上だと思いますので、フラット35は今1.5%くらいですから、かなりお得になるはずです。こういったシミュレーションは、金融機関に言えばすぐにやってくれます。

 

借り換えするとお得になるかどうかは、返済期間が20年以上残っていて、金利差が0.5%以上あるというのが1つの目安になります。返済期間が10年残っているという場合でも、金利差が1.0%以上あればお得になります。

 

30年くらい残っている場合は、金利差が0.5%でもほぼお得になります。手数料を考慮しても、200万円くらいお得になると思います。ちなみに、すでに住宅ローンを全期間固定で組んでいる方でも、借り換えでお得になります。

 

もし3年固定、5年固定、10年固定で住宅ローンを組んでいる方で、金利差がある場合は、今の長期金利が下がっている時に借り換えをするのがおすすめです。

 

金利が最安値の時を見極めるのはプロでも無理ですから、今、借り換えをするには良い時期だと思います。

 

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