住宅ローン任意売却とは|流れと残債処理!競売デメリットと期限の利益の喪失

 

 

住宅ローン任意売却とは?流れと残債処理は?

競売デメリットと期限の利益の喪失

 

 

今あなたは、住宅ローンの返済がきつくて大変な状況かと思います。そんな大変な状況でも、今のところは住宅ローンの返済は継続しているかもしれません。あるいは1〜2回程度の滞納があったり、半年以上返済できていないかもしれません。

 

そういった状況は、人それぞれ違うと思います。実はそういった状況によって、打てる対策も変わってくるのです。ここでは、ずっと滞納状態が続いていて、銀行から「期限の喪失通知」が来てしまった後の解決方法について紹介していきます。

 

 

期限の喪失通知が来た後の解決方法とは?

 

銀行から期限の喪失通知が来た後は、基本的には2つの方法によって家を売ることになります。1つは、任意売却といって、債務者の方で自主的に家を売って返済する方法です。

 

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もう1つは、競売によって家を売って返済する方法です。競売は、あなたが自主的に家を売るのは嫌だと言っても、銀行が裁判所の方に競売の申立てをすることによって、あなたの意思とは無関係に強制的に家を売ることができることになっています。

 

いずれにしましても、基本的には、家を売ることは避けられない状況になってきます。

 

 

期限の利益の喪失通知とは?

 

期限の利益の喪失前と喪失後では、打てる対策も変わってきますので、この「期限の利益」という言葉は非常に重要になってきます。

 

通常、借金というのは、原則として借りたお金はすぐに返すということになっています。ですが、住宅ローンのように2,000万円、3,000万円と多額の金額になると、すぐに返済しろと言われても返せないわけです。

 

一般的には35年くらいのローン期間があって、月々いくらという形でゆっくり返済していくことになるかと思います。

 

このような金銭消費貸借契約という住宅ローンの契約では、「月々払い○○円、ボーナス払い○○円、これをずっと35年間支払い続けます」というような約束事が書かれているはずです。これを「支払約定条件」と言います。

 

つまり、この金銭消費貸借契約の支払約定条件を35年間ずっと守り続けることを条件にして、35年かけてゆっくり返済していいですよということなのです。この「ゆっくり返済していいですよ」ということを「期限の利益」というのです。

 

ですから、銀行からの期限の利益の喪失通知というのは、この「ゆっくり返済してもいいですよ」というものを喪失させる通知ということなのです。

 

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要するに、「滞納状態が一定期間続いているので、支払約定条件を守っていただくことは無理ですよね、それなら、月々払いも無理でしょうから、残債を一括で返済してくださいね」という通知のなです。

 

でも冷静になって考えると変ですよね。月々払いができないのに、残った住宅ローン(残債)をまとめて全部返済することなんてできるわけがありませんから。

 

つまり、これは暗に「家を売って残りのローンをまとめて返済して下さいね」ということを要求しているのです。この要求に沿って、自主的に家を売って返済しますよというのが“任意売却”です。

 

ちなみに、暗に要求していると言いましたが、一応、家の所有権はあなたの方にあるので、銀行が勝手にあなたの家を売ることはできません。あくまでもあなたの意思で売却したという形式を取らざるを得ないのです。

 

ただ、あなたから「それなら売却しません」と言われると銀行としては困ってしまいます。そんな時には、銀行は裁判所に対して「競売の申立て」をします。

 

すると、あなたの意思とは無関係に、裁判所の方で強制売却をかけることができます。そうすることによって、裁判所の方に競売手続きを通して、家を強制的に売却して残った残債を回収することができるのです。

 

いずれにしましても、家を売却することからは逃げられない状況になります。

 

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期限の利益の喪失前の救済策は?

 

期限の利益の喪失前であれば、まだ銀行から月々払いが認めてもらえている状況ですから、まずは月々の返済条件をどうするかという返済条件の変更ができます。

 

また、住宅ローンの借り換えもできますし、住宅ローンを子供に継承するような親子間売買なども可能です。さらに、マイホームを賃貸に回して実家に戻るというような選択も可能です。

 

つまり、期限の利益の喪失前なら色々な選択肢があるということです。期限の利益の喪失前と喪失後では、このように対応策が変わってくるということは知っておいて下さい。

 

 

競売と任意売却ならどっちがお得?

メリットとデメリットは?

 

正直言って、競売のメリットはほとんどありません。あえて挙げるなら、競売手続きが終わるまで、家に住むことができることくらいでしょうか。

 

一方、任意売却は、期限の利益の喪失がなされていないとできません。あくまでも任意売却は、期限の利益を喪失させていることが必要になります。

 

それから、今、家を売却してもデフレの時代なので住宅ローンは残ってしまいます。実は家を売っただけでは、住宅ローンを完済できない状況なのです。本来は家を売って住宅ローンを完済できるのがベストなのですが、通常それはなかなか難しいです。

 

家の売却だけでは住宅ローンが完済できない時には、通常ですと銀行はこうした売却を認めません。

 

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ですが、デフレだから仕方ないということもあり、売却価格が相場で、売却後の残債の支払方法の話し合いがついていて、こういったところを銀行がきちんと承認するということになると、多少残債が残っても家の売却を認めてもらえます。これが任意売却です。

 

競売と比較しての任意売却のメリットとしては、3つあります。

 

1つ目のメリットは、普通の市場売却と同じですから、やはり競売よりも高く売れるということがあります。

 

住宅ローンの残債が多少残るにしても、残債が大幅に圧縮することができます。

 

2つ目のメリットは、引越し時期です。

 

競売ですとどうしても、出て行けと言われた日に出て行かなければならないところがありますが、任意売却は通常の売却と同じですから、買主の理解が得られれば、多少引越しの時期については融通が利くところがあります。

 

3つ目のメリットは、売却経費です。

 

売却経費がかからないという人もいますが、これは厳密にはかからないのではなくて、売却代金から充当されるというのが正しい言い方になります。

 

最近は、引っ越し代はなかなか認めてもらえなくなってしまいましたが、売却する時には、仲介手数料や契約印紙代、抵当権の抹消費用などの売却諸経費が当然かかります。

 

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ですが、これら売却諸経費を現金で用意するというのでは、いくら任意売却にメリットがあると言われても、その手段を取ることができなくなってしまいます。

 

それは銀行も十分わかっているので、正当な売却経費であれば売却代金の方から充当しても構わないと認めてくれます。

 

要は、売買代金からこれら売却諸経費を差し引いた残額を返済してくれればいいですよということです。こうしたことを銀行が承認してくれさえすれば、余計な現金を用意することなく、持ち出しなしで任意売却を進めることができます。

 

こうした点も任意売却の大きなメリットと言えます。ただし、残債はその分残りますから、その後の支払方法をどうするのかという問題は多少残ります。

 

なお、やはり早めの相談がポイントになってきます。期限の利益の喪失通知が来た後の相談ですと、任意売却という形で自主的に売却するので、競売は待ってもらえませんかという交渉もできます。

 

銀行との関係がこじれていなければ、競売の手続きを待ってもらえることも多々あります。なので、そういった意味でも早めに相談することが大事です。

 

 

任意売却後の住宅ローンの残債処理方法は?

 

住宅ローンが払えないという解決策の1つに「任意売却」があります。任意売却をした後に残った残債がどのように処理されるのかというと、通常2つの方法が取られます。

 

1つは、債務者と銀行の担当者とで住宅ローンの残債について、月々払いをどうするかとか、残った残債をどうするかとか、直接話し合っていく方法があります。

 

もう1つは、弁護士を立てて、債務者であるあなたの代わりに、その辺のところをまとめてもらうという方法があります。

 

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このいずれかの方法を選択することになります。

 

ただ、弁護士費用なんて払えないという方も当然いらっしゃると思います。そういう時には、「法テラス(日本司法支援センター)」という組織があります。こちらで弁護士に相談すると、割と安い費用で弁護士費用が収まります。

 

また、弁護士費用を立て替えてくれたりもします。後々立ち直った時に、月々1万円くらいずつ返済していく形になります。ですから、法テラスを活用して弁護士を立てるという方法もあります。

 

 

具体的な任意売却後の残債処理は?

 

任意売却後の残債処理ついては、残った残債と返済できる可能性の問題になってくるのですが、大きく5つの方法があります。

 

1つは、任意整理です。期間はおよそ5年以内で、月々払い、ボーナス払いいくらというのを決めて完済を目指すという方法になります。

 

2つ目は、完済はなかなか難しいのだけれど、支払えるだけ支払うという方法です。例えば、月々1万円をずっと支払い続けるという方法です。

 

3つ目は、自己破産です。残った残債を月々払いもきついので、自己破産して整理整頓するという方法です。こちらは弁護士に依頼して自己破産で終えることになります。

 

4つ目は、個人民事再生という方法もあります。ただ、ワンルームの不動産投資の時にはよくこの手法が使われるのですが、マイホームの住宅ローンではあまり使われていません。

 

5つ目は、サービサー方式と呼ばれるものです。要は、銀行が残った債権をサービサーに売ってしまうという方法です。

 

これを損金処理というのですが、これは銀行が決めることであって、あなたが決めることではありません。なので、銀行がこうした処理を選択することもあるということは知っておいて下さい。

 

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