個人事業主の住宅ローン審査
自営業者の借り換えできる年収対策!
よく個人事業主(自営業者)の方から「節税対策で申告所得額が低くなってしまうと、それによって住宅ローンが借りられなくなるのではないか」というご相談をいただきます。
確かに申告所得(年収)があまりにも低いと、住宅ローンの審査に通らないというケースはあります。それなら「申告所得(年収)がいくらなら住宅ローンの審査に通るの?」と思われるかもしれません。
ということで今回は、個人事業主(自営業者)の方が申告所得(年収)をいくらにすれば住宅ローンの審査に通るのか、その対策について解説していきます。
個人事業主(自営業者)が住宅ローンの
借り換え審査に通りやすくなる対策とは?
個人事業主(自営業者)の方が住宅ローンの借り換え審査に通りやすくなる対策は3つあります。まず1つ目の対策は、最低年収基準をクリアすることです。
これは何かというと、各金融機関ごとに必ずある「最低これだけの年収がないと審査を受けませんよ」という決まりのことです。
個人事業主(自営業者)の場合は、年収ではなく所得でこれを判断します。この場合の所得というのは、売上から全ての経費を差し引いた残りの金額です。
この所得の金額が、ある金融機関では100万円だったり、別の金融機関では200万円だったり、各金融機関ごとに決まっています。この最低所得基準をクリアしないと、住宅ローンの審査に通らないので借りられないということになります。
2つ目の対策は、返済負担率の基準をクリアすることです。
返済負担率というのは、まずあなたの年間所得があって、これに対して、これから借りる住宅ローンの年間返済額が一体何%なのかという基準になります。
これも金融機関ごとに、30%以内であればいいとか、40%までならいいとか、色々です。なので、返済負担率の基準をクリアできる金融機関を選ぶことがポイントになります。
3つ目の対策は、自己資金を確保することです。
これはどういうことかというと、個人事業主(自営業者)に限らず、実は自己資金が多い人ほど審査に通りやすいということがあります。ですから、自己資金を少しでも多く貯めていただくことが大切です。
特に個人事業主(自営業者)の場合、そもそも会社員より審査が厳しいということがあります。
なぜなら、会社員の方は年収が安定しているからです。一方、個人事業主(自営業者)の方は、なかなかその安定性が見込めないということがあるからです。
こうした理由で、銀行などの審査では厳しい見方をされます。なので、少しでも多く自己資金を確保することがポイントになります。
具体的にどんなケースがあるの?
以前、デザイン事務所を営んでいるという30歳の個人事業主(自営業者)の方から、住宅ローンを借りたいという相談がありました。開業5年目で、色々な節税対策をしていったら、昨年の所得(年収)は38万円、一昨年は100万円くらいの所得だったとのことでした。
ただ、38万円の所得(年収)ということになると、金融機関ではやはり最低年収基準をクリアできません。つまり、住宅ローンの借り換えは難しいということになります。
そこで、まず所得金額がいくらならいいのかというのを出す前に、この方の家族構成などの状況をお聞きして、一体いくらの住宅ローンなら最後まで無理なく返済できるかというのをシミュレーションしてみました。
すると、この方の場合は、返済期間30年、2,500万円の住宅ローンであれば、最後まで無理なく返済できるという結果が出ました。
そうなると、2,500万円の住宅ローンを返済していくには、一体いくらの所得(年収)だったらいいのかということになります。そして、最低年収として330万円必要になることがわかったのです。
つまり、節税も大切ですが、住宅ローンを借りるためには、330万円という申告をきちんとしていくことが必要だということです。
ただ、金融機関というのは、過去2〜3年分の所得(年収)を見ます。ですから、1年だけ330万円にしてもダメなのです。そうすると、少し長めの計画が必要になってきます。つまり、1年、2年という年月が必要になってくるのです。
ということで、今は38万円程度だった申告所得(年収)を330万円にしていくのと同時に、その間に自己資金も貯めていきましょうということで、毎月きちんと住宅ローンを借りるための自己資金を貯めていただいているところです。
個人事業主の住宅ローン審査
自営業者の借り換えできる年収は?まとめ
個人事業主(自営業者)の方が節税対策をして申告所得を低くなってしまい、住宅ローンの借り換え審査が通りづらくなってしまった場合に、どんな対策があるのかというお話しでした。
その対策は3つありました。1つ目は最低年収(所得)基準をクリアすること、2つ目は返済負担率の基準をクリアすること、3つ目は自己資金を確保することでした。
ということで、この3つの対策をすることで、住宅ローンの借り換え審査に少しでも通る可能性を高めることができますので、あきらめずにチャレンジしてみることをおすすめします。