住宅ローン金利見直し！
効果とメリットとは？
住宅ローンの見直しというのは、家計の見直しの中でも極めて効果の高いものの1つです。私たちが家計の見直しをするとき、一番負担になるのは心の負担です。
例えば、今の主婦の方たちは毎日贅沢せずに、一生懸命家計を切り詰めています。野菜一つをとっても、安いスーパーに買いに行くという工夫をされていたり、料理を工夫して同じ材料で一品多く作ったりということもされています。
そういった中でさらに家計の見直しをした時に、食費というのはなかなか手を付けたくないところではあります。
なぜかというと、「一生懸命頑張って仕事をしている夫や育ち盛りの子供には、おかずをたくさん食べさせてあげたい」と思っているにもかかわらず、「節約しなくてはいけないから今日はこれやめておこう」となってしまうと、すごく心に負担がかかるからです。
ストレスになってしまうからです。
そこで、私が家計の見直しをお伝えする場合には、心に負担がないものをおすすめしています。そのうちの1つが、住宅ローンの見直しなのです。
例えば、現在の月々の返済が8万円だったとして、見直しをすることで月々1万円減って7万円の返済額になったとします。
すると、これは優遇金利ですからずっと続きます。しかも、心の負担はほとんどありません。そういった意味では、住宅ローンの見直しをしっかりすることは、心の負担もなく、家計の見直しの効果も高いのでおすすめです。
住宅ローンの金利見直しの効果とメリットとは？
特に2010年より以前に住宅ローンを組んだ方は、見直しの効果が非常に高いです。なぜかというと、各銀行間の金利競争が激しくなったのが、2008〜2010年くらいのことだからです。
それ以前は、銀行はそれほど大した優遇金利はつけず、普通にちょっとおまけしますよくらいの金利の優遇幅しかとっていませんでした。ところが、金利競争が激しくなると、2010年頃から急激に金利が下がってきたのです。
それこそ1％とか1.2％とか1.5％とか、どんどん優遇金利の幅が大きくなってきたのです。つまり、単純な価格競争に入ったのです。そういう背景がありますので、2010年以降に住宅ローンを組んだ方は、そこそこ安い金利で借りることができています。
しかし、2010年より前に借りている方々の場合は、その時期には金利競争はありませんでしたから、金利の優遇がないままに借りている方々がほとんどです。もっと前、2005年前後だと本当に金利の優遇はありませんでした。
最近一番多いのは、「10年間だけ固定金利にしたら、少し金利を安くします」という期間が終わって、自動的に変動金利になって、2％以上の高い金利のまま借りている方々です。
「私は変動金利だから安いと思います」と言うのですが、変動金利だから安いのではありません。
変動金利であっても固定金利であっても、優遇金利の幅があるかどうかがポイントになるからです。ですから、逆に言うと、2010年より以前に住宅ローンを組んだ方にはチャンスがあるということなのです。
具体的にどれくらいお得になるの？
まずご自身の住宅ローンの明細書、証書があれば、それを用意して下さい。確認していただきたいポイントは3つです。
1つ目は、住宅ローンの残高が1,500万円以上あるかどうかです。
これはなぜかというと、住宅ローンの残高が例えば1,000万円以下だった場合、仮に金利を優遇してもらってもそれほど効果が出ないからです。たくさん借りているからこそ金利の見直しの効果が出るのです。
金利の見直しの効果については、例えば、住宅ローンが500万円なんですという方の場合には、そもそもほとんど金利の負担がかかっていないのです。
それはもちろん金利優遇をたくさんとって安くすれば、当然支払いは安くなりますが、1,000円とか1,500円しか変わらなかったり、あるいはそれをするだけの労力をかけるのがもったいないということがあります。
ですから、できれば1,500万円以上住宅ローン残高があることが望ましいのです。最低でも1,000万円以上はあったほうがいいです。
2つ目は、住宅ローンの残りの返済期間が15年以上あるかどうかです。
これも先ほどと同じです。住宅ローンの期間が長ければ長いほど、金利の負担というのはかかってきます。ですから、例えば、あと5年で終わるという場合、もうほとんど金利がかかってくる期間がないのです。
住宅ローンの金利のかかり方というのは、元本に対してかかりますから、元本があと5年で完済されるような金額でしたら、ほとんど金利はかかってこないのです。そうすると、住宅ローンの見直しの効果がほとんど出てこないことになってしまいます。
ということで、できれば残りの返済期間が15年以上、最低でも10年以上はあるかどうか確認してみて下さい。
3つ目は、金利が1.5％以上あるかどうかです。例えば、変動金利が2.675％で、ここから優遇幅1.8％とることによって、0.875％になります。ちなみに、今、住宅ローンを借りる方は、この0.875％くらいで借りています。
そして、2.675％で借りている方も、実は一番最初のところで少し優遇をされています。1％だけ優遇されていたとしたら、1.675％（2.675％−1％）です。それでも0.875％との差は、0.8％（1.675％−0.875％）もあります。
0.8％くらいの差があると、もし見直しが可能なら効果が出てきます。ですから、できれば今借りている金利が1.5％よりも高かったら、交渉するとお得になるということになります。
以上の3つの条件が揃っていたら、住宅ローンの見直しの効果がしっかりと出ますので、ぜひチャレンジしてみて下さい。
具体的に住宅ローンの見直しの効果は
いくらくらいになるの？
例えば、2,000万円の住宅ローンを返済期間30年で組んだ場合、金利によってどのくらい変わるのかについて考えてみます。
まず1つ目は、変動金利が2.675％の場合です。これは何の優遇もなく普通の変動金利で借りていたケースです。月々の返済額は80,855円、総支払額は29,108,123円になります。
2つ目は、0.675％優遇してもらって、変動金利2.0％の場合です。月々の返済額は73,923円、総支払額は26,612,602円になります。金利が0.675％安くなっただけで、250万円くらいお得になりました。
3つ目は、住宅ローンの金利を見直して0.775％になった場合です。月々の返済額は62,281円になります。これは、月々の返済も2％のときより11,642円も減ります。2.675％のときに比べたら、18,574円も安くなります。これは非常に大きいですよね。
ちなみに、総返済額は0.775％の場合と2％の場合とでは、400万円の変わってきます。また、0.775％と2.675％とでは約668万円変わってきます。
もちろん、これは途中金利の変動がなかった場合の話です。
変動金利ですから実際には金利の変動はあります。ただ、優遇金利の幅を取り直すということですから、金利の変動はありますが、優遇が取れたことによる差というのは変わりません。常に優遇され続けるわけですから。
なので、住宅ローンの見直しの効果ということでいうと、一番効果がある場合、月々18,000円くらい変わるケースがあります。また、その場合の総支払額は600万円を超えてお得になります。
こうしたところが、住宅ローンの見直しのメリットということになります。
個人的によく思うのは、例えば、お子さんが生まれて子供の学費の準備をしなければいけない場合、今だったら児童手当を使って学資保険をしたり、色々な貯金をしていくということになります。
しかしながら、もう少ししていきたいとなった時、それなら妻がパートの時間を長くするのか、夫が残業をたくさんするのか、それももちろんいいのかもしれませんが、そうするとお子さんとの時間が少なくなってしまいます。
そうではなくて、今ある家計の無駄をなくすことで、将来の子供の教育資金や老後のお金に回していくことができます。今ある無駄を将来の必要なお金に回していくことがファイナンシャルプランニングの1つの手法です。
ですから、こうした無駄を自分自身で1つずつ確認して変更していく、もし改善できれば上記の例なら約600万円も変わってきます。あるいは、家が4,000万円だったらそれが2倍になるわけです。そうすると、どんどん家計の内容は変わってきます。
「金利なんて0.5％くらい安くしてもらったからって大したことない」と思っている方は多いです。
今までのお話しを理解していただけたら、大したことないなんて決して言えないはずです。1％、2％金利が優遇されたら何百万円も変わってくるのです。ですから、まずは確認です。そして相談・交渉です。
もし、住宅ローンの見直しをチャレンジしてみたけれどダメだった場合、それでも今と同じです。
マイナスになることは何一つありません。ですが、もし住宅ローンの見直しに取り組んで効果がたくさん出たら、それはラッキーなことですよね。なので、ぜひ住宅ローンの見直しにはチャレンジしてみることをおすすめします。