フラット35デメリット|住宅ローンにおすすめの人は?

 

 

フラット35デメリット

住宅ローンにおすすめの人は?

 

 

フラット35とは、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して行っている長期固定型の住宅ローンのことです。

 

フラット35のメリットとしては、ずっと固定金利だということがあります。つまり、支払いの金額が上がったり下がったりしないということです。世の中の金利が上がっても、自分の支払いはずっと一定で変わらないので非常に安心感があります。

 

また、申込人の勤続年数が問われないというメリットもあります。例えば、転職したばかりだけれど、どうしても欲しい物件があるという人にとっては、非常にメリットがあります。

 

さらに、フラット35は、自営業でも借りやすいです。一般の金融機関ですと、自営業というだけでかなり間口が狭くなるのですが、フラット35ですと比較的そういったことがありません。

 

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それから、団体信用生命保険が任意であるというメリットもあります。通常の住宅ローンは、自分に何かあった時に保険料で残りの住宅ローンの支払いができるように、最初に団体信用生命保険に加入します。

 

なので、健康状態が思わしくないと生命保険に入れないということで、住宅ローンが組めないとあきらめている人もいるわけです。そういった人にとっては、フラット35なら団体信用生命保険が任意なので、住宅ローン自体は組めるということになります。

 

ただし、自分に万が一のことがあった時にも支払いの義務は残りますから、その辺はよく考えた上で住宅ローンを組むようにして下さい。

 

 

フラット35のデメリットとは?

 

フラット35は、変動金利と比較すると金利がやや高めです。また、世間の金利が下がっても自分の金利は下がらないというデメリットもあります。

 

さらに、物件に「適合証明書」が必要になります。住宅金融支援機構が定めた機関が発行する「適合証明書」が取得できない物件は、そもそもフラット35が使えませんので初めに確認するようにして下さい。

 

それから、団体信用生命保険の保険料は、ずっと年払いをしていかなければならないというデメリットがあります。

 

一般の住宅ローンですと、金利の中に含まれているので年払いという形では支払っていきません。一方、フラット35の場合は、1年ずつ支払っていく必要があります。

 

ということで、自営業者とか転職後間もない方、あるいは生命保険に加入できないという方で、どうしても家を買いたいという人にフラット35は向いています。不動産会社か金融機関に相談してみることをおすすめします。

 

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一般銀行と比較したフラット35のデメリットとは?

 

フラット35のデメリットについては、一般の銀行の固定金利を使った住宅ローンを比較するとよくわかります。

 

一般的にフラット35ですと、全期間固定金利の場合、一般の銀行の金利よりも安いことが多いです。金融機関によっても違いますが、例えばある銀行のフラット35の金利は、2017年5月時点では1.06%でした。

 

これに加えてフラット35SのAタイプ等が使えれば、当初10年間はさらにそこから0.3%金利が安くなります。つまり、0.76%(1.06%−0.3%)になり、非常に安い金利が固定で使えることになります。

 

ということで、金利に関しては、フラット35は一般の銀行に比べて非常にメリットがあるといえます。

 

ただ、手数料に関しては、金融機関によっても異なるので一律にどうとは言えませんが、フラット35ではやや高い手数料を取られるケースが多いです。つまり、フラット35の手数料は、一般の銀行の全期間固定金利と比較するとやや高いといえます。

 

 

保証料、団信、決済時期は・・・

 

保証料に関しては、フラット35ならほぼ0円のところがほとんどですが、一般の銀行ですと割と高いケースが多いです。

 

2,000万円、3,000万円の住宅ローンを20年、30年と借りると、30万円とか50〜60万円という金額がかかるケースもあります。つまり、保証料については、フラット35の方にメリットがあるといえます。

 

ただ、フラット35のデメリットとして団体信用生命保険(団信)と決済時期があります。この2つについては、フラット35よりも一般の銀行の方にメリットがあるケースが多いです。

 

 

フラット35の団信のデメリットとは?

 

フラット35のデメリットで一番大きいのが団体信用生命保険(団信)の保険料です。団信の保険料とは、住宅ローンの返済期間中に借りている人に万が一のことがあって亡くなられた場合、生命保険料から住宅ローンの残債が支払われるという保険料です。

 

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一般の銀行ですと、支払いの中にこの保険料が含まれているケースが多いです。なので、プラス余計な費用を支払わなければならないということがほとんどありません。

 

それと比較すると、フラット35の場合は別に支払わなければならない形になっていて、これがもし30年くらい借りるとすると、借入金額にもよりますが200万円くらい、あるいは借入金額が大きくて35年借りるとすると300万円くらい、トータルで支払わなければならなくなったりします。

 

ただ、団信保険料は一度に支払うということではなく、毎年1回支払うということになっていますので、最初の年ですと10万円前後ということも多いです。

 

ですが、トータルで考えると金利が安いということを差し引いても、一般の銀行よりフラット35の方が負担が大きいということがいえます。

 

 

フラット35の決済時期のデメリットとは?

 

フラット35の決済時期のデメリットは、ややわかりにくいかもしれません。例えば、建売住宅や中古住宅を買う場合であれば、一番最後に所有権を移転する時にローンの実行をすればいいのでほとんど問題にはなりません。

 

ですが、新築を建てる、例えば土地を自ら買って、そこで自分の注文住宅を建てるというケースでは、フラット35の場合、ほとんどのケースでそのまま使えないというデメリットがあります。

 

これはどういうことかというと、フラット35は「あくまでも建物が完成した時でないと融資を実行しない」というルールになっているからなのです。

 

つまり、注文住宅の場合には、土地を購入して土地代金の決済し、それから建物を建てている時に建物の請負契約時や譲渡時に、建設会社などにお金を支払っていかなければいけないわけですが、その時支払う分についてはフラット35の融資がつかないのです。

 

なので、そのままですとフラット35は使いにくいということがいえます。

 

ただ、フラット35がそういったケースで全く使えないのかといったら、そうではありません。そういったケースでは、「つなぎ融資」という形で土地の決済時から建物が完成して引き渡しまでに出て行くお金について、別個に「つなぎ融資」というものを組めばいいのです。

 

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そして、そのつなぎ融資で支払いをしていき、建物の完成時の時に全部フラット35に入れ替えるというような形を取ることになります。このような形を取れば、フラット35が使えないということはありません。

 

ですが、つなぎ融資にかかる手数料や金利がかかったりしますので、その分だけ経費として余計にかかるということは頭に入れておく必要があります。

 

 

結局、フラット35はお得なの?

 

こうした諸々のことを考えていくと、必ずしもフラット35がお得だとは言いきれないケースもあることがわかります。

 

ちなみに、2015年頃まででしたら、フラット35には上記のようなデメリットはあるものの、長期間の固定金利で金利が安いというのはフラット35くらいしかありませんでした。なので、デメリットがあってもフラット35を選ばざるを得ないという状況だったのです。

 

ですが、2016年の後半くらいから、徐々に一般の銀行やネット銀行などでも、かなり金利が安くて長期間、30年とか35年の全期間固定ローンというのが販売されるようになりました。

 

例えば、2017年5月時点で、みずほ銀行では、30年でも1.12%とかそれくらいの金利で、全期間固定の住宅ローンを持っていたりします。

 

ということで、そういった最近の状況も考慮して金利以外の面も含めて比較すると、金利自体はフラット35の方が安かったとしても、トータルでは一般の銀行の方が総支払額が安いというケースも出てきていることは押さえておく必要があります。

 

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もちろんこれは、月ごとに色々なキャンペーンがあったり、金利や手数料、保証料が変わったりしますので、常に一般の銀行の方がフラット35よりもお得というわけではありません。

 

ですから、毎月、金利や手数料、保証料、団信、決済時期について金額をシミュレーションして計算することが重要です。

 

 

フラット35デメリットまとめ

正しい住宅ローンの選び方とは?

 

かつてはフラット35しかなかったのが、今は色々と選べるような状況になってきています。

 

なので、毎月どんな住宅ローンが販売されているのか、ということを定期的にチェックするようにして下さい。どんな住宅ローンがあるのかについては、不動産仲介会社や分譲会社に聞いてみる必要もあります。

 

ただし、不動産仲介会社や分譲会社には、あまり住宅ローンのことに詳しくない人もいます。そういう人に聞くと、シミュレーションをすることなく一律に「こちらがいいですよ」と勧められるケースもありますので注意が必要です。

 

そいういったところで損をしないためにも、自分でもシミュレーションをできるようになっておく、あるいは、どんな住宅ローンがお得なのかを自分で調べるクセをつけておく、というのが大切になってきます。

 

ただ、1つのエリアで使える金融機関というのは、それこそ100件近くあったりしますので、それを全部調べるというのは少し現実的ではないかもしれません。

 

なので、自分が気になったもの、あるいは一般的にお得と言われているものから、ホームページなどで調べて、月初には良い商品が出ていないかどうかを確認して、比較表を作ってシミュレーションをして本当にどちらの方がお得なのか、ということで選んでいくことをおすすめします。

 

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