住宅ローン変動金利のリスクとは？
仕組みと今後の固定金利との比較！
ここでは、変動金利は危険だという話をしたいと思います。変動金利というのは、世の中の金利に合わせて上がったり下がったりする金利です。一方、固定金利というのは、世の中の金利が上がろうが下がろうが、常に一定の金利です。
現在のような金利の低い時期というのは、固定金利の方が高くて、変動金利の方はかなり低い状況になっています。なので、見かけ上は変動金利にした方が絶対にお得なように見えます。
ですが、そこが落とし穴なのです。変動金利というのは、市場の金利とともに上がったり下がったりしますから、金利が高くなってくると、当然今の低金利などは超えていくと考えられるわけです。
そうしますと、今までは返済額が少なくて良かったのですが、今度は固定金利さえ超えていくという状況になりますと、これはもう返済が非常に大変になってきます。もしそんなことがなければ、固定金利などなくて変動金利だけあればいいわけですから。
ですが、固定金利という商品はきちんとあるわけで、その意味やメリットは当然あるのです。つまり、変動金利というのは「今はいいけれど将来は大変」という可能性が高い金利だということになります。
ということで、早いうちに変動金利から固定金利に借り換えることが必要です。
もちろん、あなたが変動金利の意味を十分理解しているとか、あるいは借りている住宅ローンが非常に少ないとか、短期で終わるとか、そういった良い条件の場合は、変動から固定にあえて借り換えをする必要はありません。
ですが、長期で多額の住宅ローンを組んでいる場合は、今のような超低金利の時代は、早めに固定金利に借り換えしておかないと、今後金利が上がってくることは見えていますので、後で大変なことになる可能性があります。
ただ、実際には、変動金利で住宅ローンを借りている人が非常に多いです。これは、家を買う時に、同じローンであっても、変動金利の方が金利が安いので買いやすいからということがあります。これに惑わされて変動金利を選んでしまう人が大多数なのです。
ですが、これは将来のリスクを一緒にセットしたようなものとも言えるのです。
不動産を売りたい人があえて良い条件を作って、例えば、なるべく金利の低いものや借入期間の長いものなどにすれば、月々の返済額は少なく見えます。これと家賃を比較して、「家賃より安いですよ」と言われれば、やはりそちらの話に乗ってしまうわけです。
ただ、返済期間を長くしたり変動金利を使えば、家賃より安くなるのは当たり前なのです。ですから、そういったトリックに踊らされないようにすることが大切です。もしうっかり乗っかってしまった場合は、今のうちに早めに固定金利の方に乗り換えるということが重要です。
ということで、固定金利に変えた方がいいと判断したら、早めに変動金利から固定金利に借り換えることをおすすめします。
変動金利とは？
未払い利息のリスクとは？
住宅ローンを変動金利にするとリスクがあるというのはよく知られているところです。
では、変動金利にしたら、世の中の金利が上がった時にすぐに返済額が上がるのかというと、そういうわけではありません。基本的には5年毎に見直していく形になります。それも増えるのは1.25倍までとなっています。
ですから、そういった意味でのリスクがあるということになります。
つまり、金利が非常に上昇し過ぎた場合は未払い利息が発生して、返済してもむしろ住宅ローン残高は増えていくということになっていくのです。こうしたことも起こり得ますので、変動金利の金利上昇リスクというのは、侮れないということになります。
なお、一部の銀行では、最近は金利が上がったらすぐに変動金利に反映されるところもあるようですが、基本的には前述した内容になります。
住宅ローン変動金利と固定金利の仕組みと比較！
変動金利は何に従って動いていくかというと、短期プライムレートという金利の基準があるのですが、それに連動して動いていきます。
一方、固定金利の方は、10年物国債の金利に連動して動いています。つまり、単に固定か変動かということではなく、連動して動く基準がそれぞれ違うということなのです。
ですから、特に固定金利などは、「今後景気が良くなる」「金利が上がる」と市場が予想すると、それに従って上がっていきます。
ということは、変動金利から固定金利に上手く乗り換えようと思っても、実は固定金利の方が市場を先読みしていて、金利が先に上がってしまっているという傾向がありますので、そういった器用なことをするのはなかなか難しいのです。
ということで、住宅ローンを組む当初から、器用に変動から固定に乗り換えることは難しいのだということは理解しておくとよいと思います。
住宅ローンの変動金利と固定金利の仕組みは？
今後の変動金利のリスクは？
住宅ローンの金利というのは、基本的には変動金利と固定金利の2つです。ちなみに、変動金利というのは、世の中の金利に沿って動く金利のことです。一方、固定金利というのは、世の中の金利がどう変わっても変わらない金利のことです。
これ以外に、一定期間だけ固定金利、例えば3年とか5年とか、ある一定の期間だけ固定金利のものや、あるいは固定金利と変動金利を選択できるとか、色々なタイプが増えています。
とはいえ、やはり基本は変動と固定のどちらなのか、その仕組みをじっくりと見定めていただきたいです。例えば、当初3年や5年は固定金利というのは、逆に言えば後の20年、30年は変動金利ということですから、これはほぼ変動金利と同じということになります。
つまり、固定期間が極めて少なくて、変動金利の方が極めて長いのですから、これはほぼ変動金利で借りているのと同じということです。
ですから、何も初めから変動金利の人だけが問題なのではありません。固定金利の期間が短い人は、これから世の中の金利が上がってきたときには、非常に高いリスクを負うことにもなりかねないのです。
ということで、当初だけ固定金利ということになっていないかどうか、全体を見て「自分は変動金利で借りているんだ」とか「基本的には固定金利で借りているんだ」とか、そういった全体を見て判断することが大切です。
今の現状だけを見て、あるいは当初の部分だけを見て判断してしまうと、後で返済に困ることにもなりかねませんので注意して下さい。