住宅ローンの基準金利と優遇金利とは？
固定か変動か？
住宅ローンの金利表示には、2種類あります。それが基準金利と優遇金利です。金純金利というのは、いわゆる定価、大元の金利になります。
一方、優遇金利というのは、キャンペーン金利です。このキャンペーン金利は、ほとんどの場合で借りてから何年間はマイナスしてくれるものが多いです。
例えば、基準金利は3.5％で10年固定金利だとすると、借りてから10年間は基準金利から2％マイナスして1.5％にしますというようなものです。この1.5％が優遇金利です。
また、変動金利の場合は、ずっとマイナスしてくれるというものがほとんどです。例えば、変動金利の基準金利が2.5％となっていても、借りている間はずっと2.5％から1.5％マイナスしてくれます。
注意点は、変動金利と全期間固定金利以外の優遇金利には、終わりがあるということです。要するに、固定金利期間選択型の優遇金利には終わりがあるということです。
例えば、3年固定0.75％−2.1％という場合は、3年間だけ金利を優遇し、3年間経ったら基準金利の2.1％に戻るということです。なので、0.75％の優遇金利がずっと続くわけではないという点には注意が必要です。
つまり、固定金利期間選択型の優遇金利はずっと続くわけではない、あるいは何年後かには優遇幅が減るということになっているのです。ですから、数年後の返済額のアップについては、事前に考慮に入れておいた方がいいです。
固定か変動か？
住宅ローンというと、インターネットや銀行のチラシなどを見るとたくさんあって、どれを選んだらいいのかわからないと思ってしまうかもしれません。
ただ、住宅ローンはたくさんあるように見えますが、実は基本は4つ、しかもそれを大きく分けると2つしかありません。その2つというのは、変動か固定かというものです。
まず変動金利に分類されるものに、変動金利があります。変動金利というのは、半年に1回金利が変わる住宅ローンです。
また、固定金利期間選択型というのも変動金利です。固定金利期間選択型というのは、借入れしてから2年、3年、5年、7年、10年、15年という期間は金利を固定し、その期間が終わったら変動金利になるという住宅ローンです。
原則としては変動金利なのですが、例えば、5年固定で借りたら、5年が経った時に変動金利になるのが嫌なら、もう一度固定金利を選ぶことができます。
さらに、変動金利の仲間に入るものとして預金連動型住宅ローンがあります。預金連動型住宅ローンというのは、借入れた銀行に預け入れている普通預金の金額に関しては、住宅ローンの利息をかけないというものです。これも変動金利になっています。
一方、固定金利ですが、これは1つしかありません。最初から最後まで金利が変わらない住宅ローンです。フラット35も固定金利です。
このように、住宅ローンはたくさんあるように見えるのですが、実際には4つ、大きく分ければ2つ（固定と変動）しかないということになります。
ですから、どの住宅ローンがあなたに最適なのかというのは、究極的には4つあるいは2つ、要は固定か変動かを考えればよいということになります。
住宅ローンのミックスプランとは？
住宅ローンのミックスプランというのは、固定と変動の2つの金利タイプを混ぜて借りるものを言います。例えば、2,000万円の住宅ローンを組んだ時に、1,000万円を固定にして、もう1,000万円は変動にするといったものです。
このミックスプランは避けた方が無難です。
住宅ローンを借りる際に、固定金利と変動金利のどちらがお得なのか、ということを考えられると思います。ですが、どちらがお得かというのは、実は住宅ローンが終わってみないとわからないものなのです。
なぜかというと、今後金利がいつどれくらい上がるのか、あるいは下がるのか、何年後に何％になっているのか、というのは誰にもわらないからです。
金利がわからなければ、固定が有利であるとか、変動が有利であるとか、それは終わってみなければわからないということになります。
例えば、変動金利で住宅ローンを借りたとします。変動金利で借りた場合で、思っていたより金利があまり上がらなかったということであれば、変動金利で借りておいてよかったということになります。
一方、金利が思っていたよりも上がってしまった場合は、固定金利にしておけばよかったということになります。
反対に、固定金利で借りた場合には、金利が思っていたほど上がらなかったら変動金利にしておけばよかったということになります。一方、金利が思っていたよりも上がったら、固定金利でよかったということになります。
このように、住宅ローンが終わってみて、これまでの金利がどうであったかを見て初めて、固定と変動でどちらが良かったかがわかるのです。
では、ミックスプラン（固定と変動）にしたらどうなるのでしょうか？
例えば、金利が思っていたよりも上がったとします。すると、固定金利部分は上がっていませんが、変動金利部分は金利が上がっているわけです。この場合は、全部固定金利にしておけばよかったなということになるのです。
一方で金利が思ったほど上がらなかった場合は、変動金利は金利が上がらないのでお得ですが、固定金利では金利が上がらなければ損をしたと感じるはずです。
つまり、金利が思ったほど上がらなかった場合は、全部変動金利にしておけばよかったということになるのです。このように、金利ミックスプランにしてしまうと、金利が上がっても下がっても必ず後悔してしまう部分が出てしまうのです。
なので、住宅ローンの借入額の一部を固定金利と変動金利に分けて借りるミックスプランは、最終的には必ず後悔する借り方になりますのでおすすめしません。